치매 판정 전 모친의 부동산을 활용하여 제시한 방법 1(전대차 및 증여)과 방법 2(매매 및 증여) 중 세법상 리스크가 적고 적절한 방안은 무엇인가요?

두 방법 모두 약정서만으로 세금 위험이 없어지는 것은 아니며, 방법 1은 보증금의 반환 의무와 자녀에게 주는 현금을 분리해 관리해야 하고, 방법 2는 실제 시가·대금 지급·채무의 진위를 입증해야 합니다. 현재 정보만으로 어느 쪽이 세금상 더 유리하다고 단정할 수는 없습니다.

방법 1: 부동산을 임대하고 보증금을 관리하는 경우

어머니 소유 부동산을 새 임차인에게 빌려주는 계약이라면 통상 ‘전대차’가 아니라 임대차입니다. 전대차는 기존 임차인이 다시 다른 사람에게 빌려주는 경우를 가리킵니다.

• 보증금 3억 원은 임대차 종료 때 돌려줘야 할 돈입니다. 이 돈을 받아 요양비 등에 쓰더라도 반환 의무는 남으므로, 2억 5천만 원을 어머니의 생활·간병비로 썼다는 지출 내역과 보증금 반환을 어떻게 할지 함께 관리하셔야 합니다.
• 어머니가 자녀 셋에게 각각 5천만 원을 실제로 무상 이전하면, 약정서에 ‘요양비로만 사용’이라고 적더라도 그 돈이 자녀에게 증여된 것인지, 어머니를 위한 지출을 맡긴 것인지가 실제 사용과 자금 흐름에 따라 판단됩니다. 증여라면 받은 자녀가 증여세 문제를 검토해야 하며, 제시된 정보만으로 공제 적용이나 세액은 계산할 수 없습니다.
• 자녀들이 각자 받은 돈을 나중에 어머니에게 다시 쓰는 방식은 처음의 증여와 별도로, 실제로 자녀가 어머니에게 돈을 부담한 것인지 확인할 자료가 필요합니다. 어머니의 치료·요양비를 대신 낸 것이라면 병원·간병인 영수증과 계좌이체 내역을 남기고, 자녀 개인 용도로 쓴 돈과 구분하십시오.
• 자녀가 보증금으로 자기 채무를 갚거나 어머니 돈을 개인적으로 쓰면, 그만큼 자녀가 경제적 이익을 얻은 것으로 보아 증여세 문제가 생길 수 있습니다.

방법 2: 자녀에게 부동산을 매매하는 경우

매매는 실제 매매대금과 시가, 대금 지급 및 어머니의 자금 사용이 서로 맞아야 합니다. 가족 간 계약서를 작성하는 것만으로 실제 매매가 입증되는 것은 아닙니다.

• 매매가가 시가보다 낮으면, 특수관계인 간 저가양수에 따른 증여세가 문제될 수 있습니다. 「상속세 및 증여세법」 제35조와 시행령 제26조에 따라 차액이 기준금액 이상인지 따지며, 기준금액은 시가의 30%와 3억 원 중 작은 금액입니다. 증여재산가액도 단순히 매매가만으로 확정되지 않습니다.
• 어머니가 자녀에게서 실제로 받은 대금 중 자녀 셋에게 각 5천만 원을 다시 주는 부분은, 진정한 증여인지 매매대금의 일부를 되돌려 준 것인지 자금 흐름과 계약 실질을 따져야 합니다. 매매대금과 증여금을 서로 상계하거나 형식적으로만 오간 것처럼 처리하면 거래의 실질을 입증하기 어려워질 수 있습니다.
• 과거 어머니가 타인에게 빌린 3천만 원은 실제 채무라면 상환할 수 있지만, 당시 차용증이 없었다면 차입 당시의 송금 내역, 상환 약속, 이자 지급 등 기존 자료로 채무가 실제였음을 뒷받침해야 합니다. 나중에 작성한 확인서만으로 과거 차입 사실이 당연히 입증되는 것은 아닙니다. 어머니가 자녀의 빚을 갚는 경우와 달리, 어머니 자신의 진짜 채무를 갚는 것이라면 자녀가 이익을 얻은 거래와 구분됩니다.
• 어머니가 사망할 때 남은 매매대금이 어머니 소유로 남아 있다면 상속재산에 포함될 수 있습니다. 자녀 간 합의만으로 상속세 과세가 없어지는 것은 아니며, 실제 상속인·재산·채무 등을 반영해 별도로 판단합니다.

실행 전에는 부동산의 시가와 실제 매매대금, 3천만 원 채무의 발생·상환 증거, 자녀별 5천만 원의 성격(증여인지 어머니를 위한 보관·지출인지)을 각각 분리해 검토하셔야 합니다. 이 쟁점은 세금뿐 아니라 어머니가 계약·증여를 이해하고 동의할 수 있었는지와 대리 권한 문제도 별개로 중요하므로, 세무 검토와 함께 민사상 의사능력·대리권 검토도 받으시는 편이 안전합니다.