특수관계인에게 보증금만 받고 임대하는 경우 부당행위계산 부인 규정상 시가 임대료는 어떻게 판단하나요?

특수관계인에게 보증금만 받고 임대하는 경우에도, 실제 월세가 없다는 이유만으로 시가 임대료가 0원이 되는 것은 아니며, 거래 당시의 정상적인 임대료와 비교해 판단합니다.

우선 계약 당시 해당 임대인과 비특수관계인 임차인 사이에 맺은 유사한 임대차계약이나, 특수관계가 없는 제3자끼리 거래한 비슷한 부동산의 임대료가 있으면 그 금액을 기준으로 삼습니다. 보증금, 면적, 위치·층, 용도와 시설 상태 등 조건이 비슷한 사례인지 함께 살펴야 합니다. 판단 시점은 원칙적으로 임대차계약을 맺은 때입니다.

비교 가능한 실제 거래가격이 없어 시가를 확인하기 어려우면, 법인 거래에서는 법인세법 시행령 제89조의 시가 산정 순서와 정해진 방법을 검토합니다. 금전 외 자산·용역의 제공에 관한 보충 산식은 대체로 (자산 시가의 50% − 그 자산을 제공하고 받은 보증금) × 정기예금이자율입니다. 이는 보증금만 받거나 무상으로 제공한 경우의 시가를 산정할 때 검토할 수 있는 방법이지, 모든 임대차에 곧바로 적용하는 단일 공식은 아닙니다. 우선 비교 가능한 거래가격이 있는지부터 확인해야 합니다. 적용 이자율은 거래가 속한 사업연도의 기준을 확인해야 하므로, 과거 연도의 이자율을 현재 거래에 그대로 대입해서는 안 됩니다.

개인 임대인의 경우에도 사업소득 등이 있는 거주자가 특수관계인에게 무상 또는 낮은 대가로 임대해 조세 부담을 부당하게 줄인 것으로 인정되면 소득금액을 다시 계산할 수 있습니다. 개인 거래는 일부 유형에 대해 시가와 거래가액의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 5% 이상이어야 한다는 기준도 적용될 수 있습니다. 이 기준은 모든 경우에 공통 적용되는 것이 아니므로, 거래 유형과 임대인 구분을 확인해야 합니다.

실무적으로는 계약일 기준의 유사 임대사례, 보증금·월세 조건, 부동산의 면적·용도·상태 자료를 함께 정리하고, 비교사례와 조건 차이가 있으면 그 차이를 설명할 자료를 남겨 두시는 것이 좋습니다. 시가를 뒷받침할 만한 비교자료가 부족하면 감정평가 등 시가 산정 자료도 검토할 수 있습니다.