상속주택 특례 적용 시 선순위 주택은 어떻게 결정하나요?

상속주택 특례에서 선순위 주택은 상속인이 임의로 고르는 것이 아니라, 피상속인이 상속개시 당시 보유한 주택을 법정 순서에 따라 판정합니다.

피상속인이 상속개시 당시 2주택 이상을 보유했다면 다음 순서로 1주택만 선순위 상속주택으로 봅니다.

1. 피상속인의 소유기간이 가장 긴 주택
2. 소유기간이 같은 주택이 둘 이상이면, 피상속인의 거주기간이 가장 긴 주택
3. 소유기간과 거주기간이 모두 같은 주택이 둘 이상이면, 피상속인이 상속개시 당시 거주하던 주택
4. 피상속인이 거주한 사실이 없고 소유기간도 같은 주택이 둘 이상이면, 기준시가가 가장 높은 주택을 선택합니다. 기준시가도 같으면 상속인이 선택할 수 있습니다.

따라서 예를 들어 피상속인이 보유한 주택 중 A주택의 소유기간이 가장 길다면, 다른 상속인이 더 비싼 B주택을 받았더라도 원칙적으로 A주택만 선순위 상속주택이 됩니다. 후순위 주택을 상속받은 경우에는 상속인끼리 협의해 그 주택을 선순위로 지정할 수 없습니다.

이 순위가 중요한 이유는, 상속주택과 상속개시 당시 이미 보유하던 일반주택을 각각 1개씩 가진 세대가 그 일반주택을 양도할 때 적용하는 1세대 1주택 특례에서 상속주택으로 인정되는 주택이 제한되기 때문입니다. 상속개시 후 새로 취득한 주택은 이 특례의 일반주택에 해당하지 않습니다. 또 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 같은 세대였다면 별도 제한이 있으므로, 위 순위만으로 특례 적용 여부를 단정할 수 없습니다.

실무에서는 상속개시일을 기준으로 각 주택의 취득일·거주기간·피상속인의 실제 거주 여부를 확인하고, 순위가 마지막 단계까지 같을 때만 기준시가를 비교합니다. 상속주택 특례를 적용하더라도 일반주택 자체의 1세대 1주택 비과세 요건은 별도로 충족해야 합니다.