전세권자가 말소등기에 협조하지 않을 때는 어떻게 해야 하나요?

전세권자가 말소등기에 협조하지 않으면, 전세금 반환과 말소서류 교부가 이행됐는지 먼저 확인한 뒤 협의를 기록으로 남기고, 그래도 해결되지 않으면 말소등기 절차 이행을 청구하는 소송을 검토하셔야 합니다.

부동산등기법 제23조제1항에 따라 등기는 특별한 규정이 없으면 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하는 것이 원칙입니다. 전세권 말소도 상대방이 협조하지 않는다고 해서 소유자가 임의로 등기부에서 지울 수 있는 것은 아닙니다.

전세금 반환이 아직 끝나지 않았다면 말소만 먼저 요구하기 어렵습니다. 민법 제317조는 전세권설정자가 목적물 인도와 말소등기에 필요한 서류를 받는 동시에 전세금을 반환하도록 정하고 있습니다. 따라서 전세권자가 전세금 미반환을 이유로 협조를 거부한다면, 반환할 금액과 인도·서류 교부를 함께 이행하는 방식으로 정리해야 합니다. 전세금을 전액 반환했는데도 협조하지 않는 경우에는 반환 내역과 말소 요청 기록을 확보해 두세요.

실무적으로는 다음 순서로 진행할 수 있습니다.

1. 반환·종료 자료를 정리합니다. 전세권설정계약서, 전세금 이체내역이나 영수증, 계약 종료 및 목적물 인도 자료, 문자·통화 후 확인 문자 등을 보관합니다.
2. 문서로 말소 협조를 요청합니다. 내용증명 등으로 전세금 반환 사실과 말소 신청 협조 요청을 알리고, 회신이나 협조를 요청하는 기한을 정해 기록을 남깁니다. 내용증명 자체가 등기를 말소시키는 것은 아니지만, 요청 사실을 입증하는 자료가 될 수 있습니다.
3. 계속 거부하면 소송을 검토합니다. 전세금 반환 등 전세권이 소멸했다는 사정을 뒷받침하는 자료를 갖춰 말소등기 절차 이행을 청구할 수 있습니다. 판결을 받은 뒤 실제로 단독 신청이 가능한지와 필요한 등기서류는 판결 내용 및 등기기록에 따라 확인해야 합니다.

말소 대상 권리에 관해 등기상 이해관계가 있는 제3자가 있으면 부동산등기법 제57조에 따라 그 제3자의 승낙이 필요할 수 있습니다. 따라서 등기부를 확인하고, 전세금이 일부 남았거나 반환 여부에 다툼이 있거나 다른 권리가 얽혀 있다면 소송 전에 그 쟁점부터 정리하는 것이 중요합니다. 제시된 정보에는 이 사안의 별도 신고·신청 기한이 제시되어 있지 않으므로, 지연 중이라면 증거가 남아 있을 때 신속히 대응하시는 편이 안전합니다.