오피스텔 실외기실 설치 시 바닥면적 산정 기준은 어떻게 되나요?

오피스텔 실외기실은 실외기를 둔다는 이유만으로 바닥면적에서 자동 제외되지는 않으며, 구획된 형태와 적용되는 건축기준에 따라 산정 여부를 확인해야 합니다.

건축법 시행령 제119조제1항제3호는 바닥면적을 원칙적으로 건축물의 각 층에서 벽·기둥 등 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 산정하도록 정합니다. 따라서 실외기실이 벽이나 칸막이 등으로 구획되어 오피스텔 내부 공간의 일부를 이루면, 원칙적으로 바닥면적에 포함될 가능성이 있습니다. 반대로 단순히 외벽 바깥에 설치한 설비 공간인지, 건축물에 부속된 공간인지 등 구조가 다르면 판단이 달라질 수 있습니다.

다만 제공된 기준만으로는 오피스텔 실외기실에 적용되는 구체적인 제외 요건이나 실외기실의 형태별 산정 사례를 확정하기 어렵습니다. 실외기실의 위치(실내·발코니·외벽 외부), 벽과 문 등의 설치 여부, 평면도상 구획, 건축허가·신고 시점에 따라 달라질 수 있습니다. 시행령 개정에는 신청·신고 시점에 따라 적용이 달라지는 적용례도 있으므로, 해당 건축물의 허가·신고일과 승인 도면을 함께 확인해야 합니다.

실무적으로는 건축물대장이나 분양 도면의 면적 표시만으로 단정하지 말고, 승인된 평면도에서 실외기실이 어떻게 구획되어 있는지를 확인한 뒤 관할 허가권자에게 해당 부분의 바닥면적 산정 기준을 확인하는 것이 안전합니다. 특히 면적 산정이 용적률·건축물대장 기재 등과 연결되는 사안이라면, 실외기실의 실제 구조와 허가 당시 적용 기준을 함께 검토해야 합니다.