개업 공인중개사가 간이사업자일 경우 부가세 4% 확인설명서를 작성해서 받아야 하나요?

개업 공인중개사가 간이과세자일 경우, 부가가치세 4%를 별도로 거래징수하여 확인설명서에 기재하는 것은 부가가치세법상 원칙적으로 허용되지 않습니다. 간이과세자는 부가가치세가 포함된 공급대가를 수령하는 것이며, 일반과세자와 달리 부가가치세를 별도로 징수할 수 없습니다.

• 간이과세자의 부가가치세 처리 원칙: 간이과세자는 재화나 용역을 공급할 때 부가가치세가 포함된 금액(공급대가)을 받습니다. 따라서 중개보수 외에 부가가치세를 별도로 요구할 수 없습니다.
• 법정 중개보수와 부가가치세: 법정 중개보수는 부가가치세가 제외된 금액으로 해석됩니다. 따라서 부가가치세를 제외한 중개보수가 법정 한도를 초과하지 않는다면, 부가가치세를 별도로 수령하더라도 공인중개사법 위반으로 보지 않을 수 있다는 법제처의 해석이 있습니다. 그러나 이는 법적 구속력이 있는 판결이 아니므로 유의해야 합니다.
• 세금계산서 발급 의무: 간이과세자는 세금계산서 발급 의무가 없으며, 현금영수증 발급으로 갈음할 수 있습니다. 다만, 거래 상대방이 매입세액 공제를 받기 위해 세금계산서를 요구하는 경우 간이과세 포기 절차를 통해 일반과세자로 전환하여 전자세금계산서를 발급하는 것을 고려할 수 있습니다.
• 매출액 기준: 간이과세자는 직전 연도 공급대가 합계액이 8천만원 미만인 개인사업자를 의미합니다. 만약 연간 매출액이 4,800만원 미만인 경우 부가가치세 납부 의무가 면제됩니다. 4,800만원 이상 8,000만원 미만인 경우 업종별 부가율을 적용하여 부가가치세를 납부합니다. 공인중개업의 경우 부가율은 4%입니다. 연간 매출액이 8,000만원을 초과하면 다음 해 7월 1일부터 일반과세자로 전환됩니다.