재건축 재개발 과정에서 법인세 절감을 위한 재감평 시기는 언제가 적절한가?

재건축·재개발 조합이 법인세를 절감하기 위한 종전자산 재감정평가는 관리처분계획인가일로부터 6개월 전후 이내에 진행하는 것이 적절합니다.

재감정평가를 통해 법인세를 절감할 수 있는 근거는 다음과 같습니다.

• 손금 산입액 증가: 재건축·재개발 조합은 일반분양 수입에 대해 법인세를 납부하며, 이때 공사원가 중 건설용지 비용은 손금으로 인정됩니다. 건설용지 비용은 조합원의 종전자산 평가액이 대부분을 차지하므로, 종전자산 평가액이 증가하면 손금 산입액도 증가하여 법인세 부담이 줄어듭니다.
• 현물출자 시점의 시가 반영: 법인세법에서는 현물출자 받은 종전 부동산의 가액을 시가로 평가하도록 규정하고 있습니다. 시가는 불특정 다수인 간의 거래 가격 또는 감정가액을 의미합니다. 도시정비법상 사업시행인가 고시일 기준으로 종전자산을 감정평가하는 경우가 많지만, 사업시행인가일과 관리처분계획인가일 사이에 기간이 길다면 관리처분계획인가 시점으로 재감정평가하여 건설용지 가액을 높게 반영함으로써 법인세를 절감할 수 있습니다.
• 최근 심판례 및 유권해석: 과거에는 종전자산의 현물출자 평가 기준일을 조합설립인가일 또는 신탁등기일 중 빠른 날로 보았으나, 최근 심판례와 유권해석은 종전자산의 사용수익일인 관리처분계획인가일을 현물출자 시점으로 인정하는 사례가 많습니다. 따라서 관리처분계획인가 시점에 재감정평가를 진행하는 것이 타당합니다.

다만, 감정평가 시점의 소급 감정 여부에 대한 논란의 소지가 있으므로, 관리처분계획인가일로부터 6개월 전후 이내에 감정평가를 진행하는 것이 중요합니다.