신탁 회사 소유 건물 임대 사업자 등록 시 건축주 명의와 실제 소유 관계가 중요한 이유는 무엇인가요?

신탁 회사 소유 건물에 대한 임대 사업자 등록 시, 건축주 명의와 실제 소유 관계는 취득세 감면 요건 충족 여부에 영향을 미치기 때문에 중요합니다.

결론적으로, 임대 사업자 등록 시 건축주 명의와 실제 소유 관계가 명확해야 취득세 감면 혜택을 제대로 적용받을 수 있습니다. 신탁 계약으로 인해 소유권 이전 등기가 신탁회사로 이루어진 경우, 임대 사업자 등록 및 취득세 감면 적용에 있어 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

근거:

1. 취득세 감면 요건: 지방세특례제한법 등 관련 법규에서는 임대 사업자가 임대용 부동산을 취득하여 일정 요건을 충족할 경우 취득세를 감면해 주고 있습니다. 이때 건축주 명의와 실제 소유 관계가 감면 요건 충족 여부를 판단하는 중요한 기준이 됩니다.

2. 신탁 계약의 영향: 부동산 신탁 계약을 통해 수탁자인 신탁회사 앞으로 소유권 이전 등기가 경료되면, 대내외적으로 소유권이 신탁회사에 완전히 이전됩니다. 이 경우, 건축주 명의와 실제 소유주가 달라지므로 취득세 감면 적용 시 주의가 필요합니다.

3. 판례 사례:

   • 임대 사업자가 임대용 부동산을 취득하여 신탁 계약을 체결하고 소유권 이전 등기를 한 경우, 임대 외의 용도로 사용하면 취득세 추징 대상이 될 수 있습니다. 다만, 위탁자가 실질적인 관리를 하면서 임대인의 지위를 보유하고 있다면 취득세 추징 처분이 잘못되었다는 판례도 있습니다. (조심2017지10183, 2017.10.11.)
   • 토지를 신탁하고 건축주 명의를 신탁회사로 변경한 경우, 청구인이 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 경우에 해당하지 않아 취득세 감면 요건을 충족하지 못한 것으로 볼 수 있다는 판례도 있습니다. (조심2018지3214, 2019.10.21.)

4. 임대 사업자 등록 절차: 임대 사업자로 등록하기 위해서는 임대용 부동산을 취득한 날부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대 목적물로 하여 임대 사업자로 등록해야 합니다. (지방세특례제한법 제31조 제1항). 이 과정에서 소유권 관계가 명확해야 합니다.