수선유지비를 별도로 구분할 수 없는 경우 7% 적용 방법은 무엇인가요?

양도소득세 계산 시 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 또는 환산취득가액으로 산정하는 경우에는 실제 지출한 자본적 지출액이나 양도비용을 필요경비로 공제할 수 없으며, 대신 취득 당시의 기준시가에 일정 비율을 곱하여 계산한 '필요경비 개산공제액'을 적용합니다.

부동산(토지·건물)의 경우 필요경비 개산공제율은 취득 당시 기준시가의 3%이며, 질문하신 7%는 부동산을 이용할 수 있는 권리(지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권 등)를 양도할 때 적용되는 개산공제율입니다. 따라서 수선유지비를 별도로 구분할 수 없거나 증빙이 부족하여 실지거래가액을 기준으로 필요경비를 산정할 수 없는 경우, 해당 자산의 종류에 따라 정해진 아래의 개산공제율을 적용해야 합니다.

• 토지·건물: 취득 당시 기준시가의 3% (미등기 양도자산은 0.3%)
• 부동산을 이용할 수 있는 권리: 취득 당시 기준시가의 7% (미등기 양도자산은 1%)
• 부동산을 취득할 수 있는 권리 및 기타자산: 취득 당시 기준시가의 1%

만약 환산취득가액을 적용하는 경우라면, 실제 지출한 자본적 지출액과 양도비용의 합계액과 위와 같이 계산한 개산공제액을 비교하여 더 큰 금액을 필요경비로 선택하여 적용할 수 있습니다. 다만, 실제 지출한 비용을 필요경비로 인정받기 위해서는 세금계산서, 신용카드 매출전표, 현금영수증 등 적격증빙을 수취·보관하거나 금융거래 증명서류를 통해 실제 지출 사실이 객관적으로 확인되어야 합니다.