일반 개발사업체가 보유 3년 만에 매각한 토지에 대해 농지보전부담금, 산림전용부담금, 개발행위허가 등 착공 전 행위를 완료했다면, 착공을 하지 않았더라도 비사업용토지 양도 시 사업용토지로 인정받을 수 있나요?

지상에 건축물이 정착되어 있지 않은 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위해 건설에 착공한 토지는 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간을 사업용 기간으로 보지만, 건축허가 등 착공 전 행위만 완료하고 실제 착공에 이르지 못한 경우에는 사업용 토지로 인정받기 어렵습니다.

세무 당국이 착공을 기준으로 삼는 이유는 법령상 '건설에 착공한 토지'를 사업용 토지로 간주하는 규정이 실질적인 공사의 실행을 전제로 하기 때문입니다. 귀하께서 수행하신 농지보전부담금 납부, 산림전용부담금 납부, 개발행위허가, 지적측량 등은 건축을 위한 준비 단계의 행위일 뿐, 법령에서 정한 '건설에 착공한 토지'의 요건인 실질적인 굴착공사나 터파기 공사 등 공사의 실행으로 보지 않는 것이 일반적인 해석입니다.

주요 판단 기준 및 유의사항

• 착공의 의미: 대법원 판례 및 국세청 집행기준에 따르면, 단순히 건축허가를 받거나 착공신고서를 제출하는 것만으로는 부족하며, 기존 건물의 철거 또는 부지를 파내는 정도의 실질적인 공사 실행이 있어야 착공으로 인정됩니다.
• 착공 전 양도 시: 건축허가를 받고 착공 전 단계에서 양도하는 경우에는 사업용으로 사용하기 위해 건설에 착공한 토지로 보지 않아 비사업용 토지로 판정될 가능성이 매우 높습니다.
• 부득이한 사유: 법령상 사용이 금지·제한된 경우 등 예외적인 '부득이한 사유'가 인정되는 기간은 사업용 기간으로 간주되나, 귀하의 사례와 같이 사업 추진 과정에서 스스로 행정 절차를 이행한 것은 이러한 부득이한 사유에 해당하지 않습니다.

따라서 현재 상황에서는 착공 전 행위만으로는 사업용 토지 인정 요건을 충족하기 어려우며, 해당 토지의 보유 기간 중 다른 사업용 사용 기간이 있는지, 혹은 비사업용 토지에서 제외되는 다른 예외 사유(수용, 상속 등)에 해당하는지 종합적으로 재검토하시기 바랍니다.