1세대1주택의 양도차익 과세기준은 어떻게 되며, 12억원 초과분에 대해서만 과세하는 것이 맞나요?

1세대 1주택자가 양도하는 주택의 실지거래가액이 12억원을 초과하는 경우, 전체 양도차익 중 12억원 이하분에 해당하는 양도차익은 비과세되며 12억원을 초과하는 양도차익에 대해서만 양도소득세가 과세됩니다.

1. 고가주택의 정의

양도 당시 주택 및 이에 딸린 토지의 실지거래가액 합계액이 12억원을 초과하는 주택을 고가주택으로 분류합니다. 이는 조합원입주권을 포함하며, 1세대 1주택 비과세 요건을 모두 충족하더라도 12억원 초과분에 대해서는 과세 대상이 됩니다.

2. 과세대상 양도차익 계산식

과세되는 양도차익은 전체 양도차익에 12억원 초과 비율을 곱하여 산출합니다.

• 과세대상 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 - 12억원) / 양도가액

3. 장기보유특별공제액 계산

고가주택의 경우 장기보유특별공제액 또한 전체 공제액에 동일한 비율을 적용하여 계산합니다.

• 과세대상 장기보유특별공제액 = 전체 장기보유특별공제액 × (양도가액 - 12억원) / 양도가액

4. 유의사항

• 겸용주택: 2022년 1월 1일 이후 양도분부터는 12억원 초과 겸용주택의 경우 주택과 주택 외 부분을 분리하여 주택 부분만 주택으로 보아 비과세 및 장기보유특별공제를 적용합니다.
• 보유기간 및 거주기간: 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유, 조정대상지역 내 2년 거주 등)을 충족해야 비과세 혜택이 적용되며, 고가주택 과세 시에도 해당 요건을 갖춘 경우에 한해 12억원 비과세 및 장기보유특별공제(표2 적용)가 가능합니다.