재개발조합의 종전재산평가와 법인세 감면을 위한 감정평가의 차이점은 무엇인가요?

재개발조합의 종전재산평가와 법인세 감면을 위한 감정평가는 그 목적과 평가 기준, 선정 절차에서 뚜렷한 차이가 있습니다.

1. 재개발조합의 종전재산평가

재개발사업에서 종전재산평가는 조합원 간의 출자 비율을 확정하고 권리를 정산하기 위한 목적으로 수행됩니다.

• 목적: 조합원 개개인의 재산 가치를 시세대로 평가하는 것이 아니라, 조합원 간의 상대적 가치 비율과 부담 내역의 기준을 정하는 데 있습니다.
• 평가 기준: 사업시행계획인가 고시일을 기준으로 평가하며, 시세 변동보다는 조합원 간의 형평성이 중요하게 고려됩니다.
• 선정 절차: 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 시장·군수 등이 선정·계약한 2인 이상의 감정평가법인이 평가한 금액을 산술평균하여 산정합니다. 조합원이 임의로 평가법인을 선정할 수 없는 공적 절차입니다.

2. 법인세 감면 등을 위한 감정평가

법인세 감면이나 과세표준 산정을 위한 감정평가는 세법상 시가를 확인하여 적정한 세액을 결정하기 위한 목적으로 수행됩니다.

• 목적: 상속·증여세 과세형평 제고, 법인세 과세특례 적용, 자산의 시가 확인 등 세무상 적정 가액을 산정하는 데 있습니다.
• 평가 기준: 평가기준일(상속개시일, 증여일 등) 현재의 시가를 원칙으로 하며, 「상속세 및 증여세법」 등 세법에서 정한 평가방법을 따릅니다.
• 선정 절차: 납세자가 직접 감정평가를 의뢰하거나, 국세청이 과세 목적을 위해 감정평가법인에 의뢰하는 방식으로 진행됩니다. 특히 부동산 감정평가 대상 선정 시 추정시가와 보충적 평가액의 차이가 5억 원 이상이거나 차이 비율이 10% 이상인 경우 등이 고려됩니다.

주요 차이점 요약

• 평가 목적: 조합원 간 권리 정산(재개발) vs 세액 산출 및 과세 적정성 확보(세무)
• 평가 시점: 사업시행계획인가 고시일(재개발) vs 평가기준일(세무)
• 선정 주체: 시장·군수 등 공적 선정(재개발) vs 납세자 또는 과세관청 의뢰(세무)

재개발 정비사업 내에서 이루어지는 감정평가는 조합원 간의 형평성을 위한 공적 절차이므로, 세무상 시가 평가와는 그 성격과 활용 목적이 다름을 유의해야 합니다.