특수관계인 간 부동산 거래 시 시가는 어떻게 평가하나요?

특수관계인 간 거래에서 시가는 건전한 사회통념 및 상거래 관행과 특수관계인이 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격을 의미하며, 구체적인 평가 방법은 자산의 종류에 따라 순차적으로 적용됩니다.

시가 평가의 우선순위

1. 일반적인 시가: 해당 거래와 유사한 상황에서 특수관계인 외의 불특정 다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우 그 가격을 우선 적용합니다.
2. 감정가액: 시가가 불분명한 경우, 감정평가업자가 감정한 가액을 적용합니다. 감정가액이 2개 이상인 경우에는 그 평균액을 시가로 봅니다. 단, 기준시가가 10억원 이하인 부동산의 경우 1개의 감정가액도 인정될 수 있습니다.
3. 보충적 평가방법: 위 방법들을 적용할 수 없는 경우, 「상속세 및 증여세법」에서 정하는 보충적 평가방법(개별공시지가, 공동주택가격, 비상장주식 평가방법 등)을 준용하여 평가합니다.

주요 자산별 평가 기준

• 주식: 상장주식은 거래소 최종시세가액 등을 기준으로 하며, 비상장주식은 순손익가치와 순자산가치를 가중평균하여 평가합니다.
• 부동산: 개별공시지가, 개별·공동주택가격 등 고시된 기준시가를 활용하며, 임대차 계약이 체결된 경우 임대료 환산가액과 비교하여 큰 금액을 적용할 수 있습니다.

주의사항

• 평가기간: 시가로 인정받기 위해서는 매매·감정 등의 판단기준일이 평가기준일(양도일 또는 취득일) 전후 각 3개월 이내에 있어야 합니다. 다만, 평가기간 외의 기간이라도 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정받을 수 있는 경우가 있습니다.
• 부당행위계산 부인: 특수관계인 간 거래에서 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상인 경우, 세법상 부당행위계산 부인 규정이 적용되어 시가를 기준으로 세액을 재계산할 수 있습니다.

거래 자산의 성격과 거래 시점에 따라 적용되는 세부 규정이 다를 수 있으므로, 구체적인 거래를 앞두고 계시다면 반드시 전문가의 검토를 받으시길 권장합니다.