특수관계인 간 거래 시 단독주택의 시가를 공시가격으로 평가해도 되나요?

단독주택의 시가는 원칙적으로 증여일 또는 상속개시일 현재의 시가로 평가해야 하며, 시가를 산정하기 어려운 경우에 한하여 개별주택가격 등 보충적 평가방법을 적용할 수 있습니다.

시가 평가의 원칙

상속세 및 증여세법상 재산 평가의 원칙은 시가입니다. 시가란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말하며, 다음의 가액을 포함합니다.

• 매매사례가액: 평가기준일 전후 6개월(증여는 전 6개월, 후 3개월) 이내에 해당 주택의 매매가 있는 경우 그 거래가액
• 감정가액: 평가기간 이내에 둘 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액(기준시가 10억원 이하인 부동산은 1개의 감정가액도 인정)
• 수용·경매·공매가액: 해당 기간 중 발생한 보상가액, 경매가액 또는 공매가액

보충적 평가방법(개별주택가격)의 적용

시가를 산정하기 어려운 경우에만 예외적으로 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격을 보충적 평가방법으로 활용합니다. 따라서 단순히 공시가격이 낮다는 이유만으로 이를 시가로 선택할 수는 없으며, 평가기간 내에 매매사례가액 등이 존재한다면 해당 가액을 우선 적용해야 합니다.

주의사항

• 평가심의위원회: 평가기간 외의 기간이라도 평가기준일 전 2년부터 법정결정기한까지의 기간 중에 매매 등이 있는 경우, 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정될 수 있습니다.
• 저당권 설정 시: 저당권 등이 설정된 주택은 시가(또는 보충적 평가액)와 해당 주택이 담보하는 채권액 중 큰 금액으로 평가해야 합니다.

실제 신고 시에는 평가대상 주택의 매매사례가 존재 여부를 먼저 확인해야 하며, 시가 평가와 관련하여 불확실한 점이 있다면 전문가의 검토를 받으시는 것을 권장합니다.