주상복합 공사 중 시행사가 분양경비를 세금계산서로 수취한 경우, 현재 아파트만 분양된 상태에서 부가가치세 과면세 안분비율을 어떻게 산정해야 하나요?

주상복합건물 신축과 관련하여 발생한 분양경비 등 공통매입세액은 해당 건물의 전체 예정사용면적 비율을 우선 적용하여 안분계산해야 합니다.

건물 신축 과정에서 과세사업(상가 등)과 면세사업(주택 등)에 공통으로 사용될 재화나 용역을 공급받은 경우, 실지귀속을 구분할 수 없다면 부가가치세법 시행령 제81조 제4항에 따라 다음의 순서로 안분계산합니다.

1. 예정사용면적 비율 우선 적용: 건물 신축 시 과세사업과 면세사업에 제공할 예정면적을 구분할 수 있는 경우에는 공급가액 비율보다 총예정사용면적에 대한 면세사업등의 예정사용면적 비율을 우선하여 적용합니다.
2. 공급가액 비율 적용: 만약 예정사용면적을 구분할 수 없는 상황이라면, 해당 과세기간의 총공급가액에 대한 면세공급가액 비율을 적용합니다.
3. 정산: 예정사용면적 비율로 안분계산한 경우, 추후 과세사업과 면세사업의 사용면적이 확정되는 과세기간에 실제 사용면적 비율을 기준으로 공통매입세액을 정산해야 합니다.

따라서 현재 아파트(면세) 분양만 이루어진 상태라 하더라도, 신축 당시의 사업계획서나 건축물대장 등을 통해 상가와 주택의 예정사용면적을 객관적으로 구분할 수 있다면, 해당 면적 비율을 기준으로 매입세액을 안분하는 것이 타당합니다. 만약 예정사용면적을 구분할 수 없는 특수한 상황이라면 공급가액 비율을 적용하되, 향후 사용면적이 확정될 때 반드시 정산 절차를 거쳐야 함을 유의하시기 바랍니다.