재외국민이 된 날짜 전후로 부동산을 매각한 경우 양도소득세 면제가 가능한가요?

재외국민이 된 날짜 전후라고 해서 무조건 양도소득세가 면제되지는 않습니다. 핵심은 언제, 어떤 신분으로, 어떤 주택을, 언제 양도했는지입니다.

• 1세대 1주택 비과세는 원칙적으로 비거주자에게 적용되지 않습니다. 다만 거주자가 해외이주 등으로 비거주자가 된 경우 출국일부터 2년 이내에 양도하면 예외적으로 비과세가 적용될 수 있습니다.
• 비거주자가 된 뒤에 새로 주택을 취득해 양도한 경우에는 1세대 1주택 비과세를 적용받기 어렵습니다. 해외이주로 비거주자가 된 상태로 주택을 취득했다가 양도한 경우에는 비과세 요건에 해당하지 않는다는 해석도 있습니다.
• 출국일 현재 1주택을 보유하고 있어야 하며, 양도일 현재도 그 1주택을 보유하고 있어야 합니다. 출국일에 1주택 소유 세대였는지도 중요합니다.
• 출국일 판단이 중요합니다. 해외이주법에 따른 연고·무연고이주는 세대전원이 출국한 날이 출국일이고, 현지이주는 영주권 또는 그에 준하는 장기체류 자격을 취득한 날이 출국일입니다.
• 출국일부터 2년 이내 양도해야 보유기간·거주기간 제한을 받지 않는 특례가 적용될 수 있습니다. 다만 2006.2.9. 전에 출국한 경우 등 일부 경과조치가 있을 수 있습니다.
• 조세특례제한법상 감면은 거주자에게 적용되는 것이 원칙이고, 비거주자에게는 일부 장기임대주택·미분양주택·신축주택 관련 과세특례만 적용될 수 있습니다. 자경농지 등 감면은 비거주자에게 적용되지 않는 것이 원칙입니다.
• 장기보유특별공제는 비거주자에게 1세대 1주택 표2(최대 80%)는 적용되지 않고 표1(최대 30%)만 적용됩니다.

따라서 재외국민이 된 날짜 전후라는 시점만으로 면제 여부를 단정할 수 없고, 거주자/비거주자 구분, 출국일과 양도일, 보유 주택 수와 취득 시점, 1세대 1주택 요건 충족 여부를 함께 확인해야 합니다. 실제 사례는 개별 요건을 따져 보아야 합니다.