가설건축물 축조 신고를 하지 않은 경우 토지 과세는 어떻게 달라지나요?

가설건축물 축조 신고를 하지 않은 경우, 그 건축물은 재산세 과세상 건축물로 보지 않으므로 그 부속토지는 별도합산과세대상이나 분리과세대상 토지로 인정되기 어렵고, 원칙적으로 종합합산과세대상 토지로 과세될 수 있습니다.

왜 달라지는지

• 지방세법 제106조제1항제2호가목은 별도합산과세대상 토지를 "공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지"로 정하고 있습니다.
• 같은 법 시행령 제101조제1항 단서는 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 않은 건축물, 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인을 받지 않고 사용 중인 건축물의 부속토지는 제외한다고 명시하고 있습니다.
• 따라서 신고·허가가 필요한 가설건축물을 신고 없이 축조·사용 중이라면, 그 부속토지는 별도합산과세대상 건축물의 부속토지로 보기 어렵습니다.

가설건축물의 신고 의무와 과세상 의미

• 건축법 제20조제3항은 재해복구·흥행·전람회·공사용 가설건축물 등 대통령령으로 정하는 용도의 가설건축물을 축조하려는 자는 존치 기간, 설치 기준 및 절차에 따라 신고 후 착공하도록 정하고 있습니다.
• 건축법 시행령 제15조는 이러한 신고 대상 가설건축물의 범위를 구체적으로 정하고 있습니다.
• 즉, 신고 대상인 가설건축물을 신고 없이 축조하면 건축법상 요건을 갖추지 못한 상태가 되고, 과세 측면에서도 "건축물"로 인정받기 어려워집니다.

실무상 자주 혼동되는 점

• 신고 대상인 가설건축물과 신고 대상이 아닌 가설건축물은 과세상 취급이 다를 수 있습니다.
• 전시를 위한 견본주택(모델하우스)처럼 허가나 신고 대상이 아니라고 볼 여지가 있는 경우에는, 별도합산과세대상 토지의 범위에서 제외할 수 없다는 취지의 판례도 있습니다.
• 반대로 신고 대상인데도 신고하지 않았다면, 건축물로 인정되지 않아 부속토지가 종합합산과세대상이 될 가능성이 커집니다.

함께 확인할 사항

• 해당 가설건축물이 건축법 시행령 제15조에서 정한 신고 대상 용도에 해당하는지
• 해당 토지의 현황이 사실상 어떤 용도로 사용 중인지
• 과세기준일 현재 공사 착수 여부, 사용승인 여부, 무허가 면적 비율 등 개별 사정

구체적인 과세 구분과 세액은 해당 토지의 지목·용도지역, 건축물 인정 여부, 지방자치단체 조례 등에 따라 달라질 수 있으므로, 실제 토지·건축물 현황을 기준으로 관할 지방자치단체나 세무 전문가에게 확인해 보시는 것이 좋습니다.