재건축 구역에서 철거 예정인 주택은 재산세를 주택분으로 납부하나요, 토지분으로 납부하나요?

재건축 구역에서 철거 예정인 주택이라도 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 주택의 건축물이 사실상 철거·멸실된 날이 아니라면, 원칙적으로 주택분 재산세로 과세됩니다. 다만 주택의 구조가 훼손·일부 멸실·붕괴되어 복구가 사회통념상 거의 불가능할 정도로 재산적 가치를 전부 잃은 경우에는 주택분이 아닌 토지분 등 다른 과세대상이 될 수 있습니다.

• 주택 여부 판단 기준: 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발·재건축 사업이 진행되는 경우, 주택의 건축물이 사실상 철거·멸실된 날(사실상 철거·멸실된 날을 알 수 없으면 공부상 철거·멸실된 날)을 기준으로 주택 여부를 판단합니다.
• 단전·단수·이주완료만으로는 주택에서 제외되지 않음: 세대원이 퇴거·이주하고 단전·단수 및 출입문 봉쇄 등 폐쇄조치가 이루어졌더라도, 외형상 주택 구조가 남아 있고 재산적 가치를 전부 상실했다고 보기 어려우면 주택으로 보아 주택분 재산세가 부과될 수 있습니다.
• 주택분 vs 토지분 구분의 핵심: 주택으로 보는 경우에는 주택분 재산세가, 주택의 기능을 상실해 재산적 가치를 전부 잃은 정도로 볼 수 있는 경우에는 토지분 등 다른 과세대상이 될 수 있습니다. 이때는 개별 주택(동)별로 현황을 따져 판단합니다.
• 비과세와의 구분: 행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 행정관청과 철거보상계약이 체결된 건축물 등은 재산세 비과세 대상이 될 수 있으나, 이는 철거명령·철거보상계약의 주체가 행정관청인 경우 등에 한정되며, 단순히 조합이 철거보상계약을 체결했다는 사정만으로는 비과세 대상으로 보기 어렵습니다.

따라서 재건축 구역 내 철거 예정 주택이라도 실제 철거·멸실 전까지는 주택분 재산세 과세대상이 될 가능성이 크고, 단전·단수나 이주 완료 여부보다 사실상 철거·멸실된 날과 주택 기능 상실 정도가 판단 기준이 됩니다. 과세기준일 현재 해당 주택의 현황(구조 유지 여부, 훼손·멸실 정도, 공부상 철거·멸실일 등)을 확인해 주택분인지 토지분인지 구분해야 합니다.