세입자와 월세 60만원에 2년 계약 후 2년 연장하여 4년 거주한 경우, 다음 계약 시 월세를 65만원으로 올리려면 6개월 전에 통보해야 하나요?

주택 임대차에서 기존 세입자와 계약을 갱신할 때 월세를 올리는 경우, 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 증액 의사를 통지해야 하고, 증액 상한은 기존 차임의 5%이며, 증액 후 1년 이내에는 다시 증액 청구를 하지 못합니다.

질문하신 사례를 보면, 월세 60만 원에서 65만 원으로 올리려는 것은 약 8.3% 인상이므로 주택임대차보호법상 5% 상한을 넘습니다. 따라서 기존 세입자와의 갱신 계약에서 65만 원을 그대로 요구하기는 어렵고, 60만 원의 5%인 3만 원을 더한 63만 원까지만 증액 청구가 가능합니다.

또한 6개월 전 통보는 가능하지만, 그것만으로 원하는 금액이 자동으로 확정되는 것은 아닙니다. 통지 기간을 지키더라도 5% 상한을 넘는 부분은 인정되기 어렵고, 세입자가 동의하지 않으면 협의나 조정·소송 절차로 넘어갈 수 있습니다. 반대로 통지 가능 기간(만료 6개월 전~2개월 전) 안에 조건 변경 통지를 하지 않으면 묵시적 갱신이 되어 종전 조건이 그대로 이어질 수 있습니다.

정리하면, 6개월 전 통보 자체는 유효하지만, 올릴 수 있는 금액은 5% 범위 내로 제한되므로 60만 원에서 65만 원으로의 인상은 기존 세입자 갱신 계약에서는 상한을 초과합니다. 보증금까지 함께 조정하는 경우에는 보증금과 월세를 합산한 전체 임대조건을 기준으로 5% 상한을 판단해야 합니다.

참고로 상가 임대차는 통지 기간과 상한 판단 방식이 다를 수 있고, 환산보증금 기준에 따라 적용 범위가 달라질 수 있으므로 주택과 상가는 구분해서 확인해야 합니다.