부동산임대사업 상가를 포괄양수도할 때, 매수 법인의 주주가 매도인인 사업주와 동일해도 포괄양수도 요건에 문제가 없나요?

매수 법인의 주주가 매도사업장의 사업주와 동일하더라도, 그 사정만으로 포괄양수도 자체가 부정되지는 않습니다. 다만 그 동일성 때문에 사업양도의 실질 요건과 제2차 납세의무 두 가지를 함께 확인해야 합니다.

1. 포괄양수도 인정 여부는 주주 동일성보다 ‘사업 일체 승계’가 기준

• 사업의 양도는 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것을 말합니다.
• 미수금, 미지급금, 해당 사업과 직접 관련 없는 토지·건물 등은 제외하고 넘겨도 포괄승계로 볼 수 있습니다.
• 따라서 주주 구성이 같더라도, 실제로 부동산임대사업의 자산·부채·권리·의무 일체가 넘어가고, 사업과 직접 관련 있는 토지·건물을 제외하지 않는 등 실질 요건을 갖추면 사업양도에 해당할 수 있습니다.
• 반대로 사업과 직접 관련 있는 토지·건물을 제외하거나, 종업원 전부·기계설비 등을 제외하고 넘기는 경우에는 사업양도로 보기 어렵습니다.
• 부동산임대업자가 임차인에게 부동산임대업에 관한 일체의 권리·의무를 포괄적으로 승계시키는 경우는 사업양도에 해당하지 않으므로, 거래 상대방이 누구인지(임차인인지, 사업을 이어받는 법인인지)도 중요합니다.

2. 주주 동일성이 문제 될 수 있는 지점: 제2차 납세의무

• 사업양수인이 제2차 납세의무를 지는 경우는, 양도인과 특수관계인인 자 또는 양도인의 조세회피를 목적으로 사업을 양수한 자에 해당할 때입니다.
• 신설법인의 주주가 매도사업장의 사업주와 동일하면 특수관계인에 해당하는지를 별도로 검토해야 합니다.
• 둘 이상 사업장이 있는 경우, 하나의 사업장만 양수하면 그 사업장과 관련된 지방자치단체의 징수금에 대해서만 제2차 납세의무를 집니다.
• 양수한 재산의 가액은 양수인이 지급했거나 지급해야 할 금액이 있으면 그 금액, 없으면 양수한 자산·부채 평가액에서 부채를 뺀 금액으로 하며, 그 금액과 시가 차이가 3억원 이상이거나 시가의 30% 이상이면 둘 중 큰 금액으로 합니다.

3. 포괄양도 여부가 불분명할 때 실무 선택지

• 양도자와 양수자 사이에 포괄양도 해당 여부에 이견이 있으면, 양수자가 대가를 지급하는 날이 속하는 달의 다음 달 25일까지 부가가치세를 대리납부하는 방법을 이용할 수 있습니다.
• 이 경우 양도자는 세금계산서를 발급하고 매출로 정상 신고하며, 양수자는 매입세액 공제를 받을 수 있습니다.
• 실제는 사업양도인데 재화의 공급으로 보아 세금계산서를 발급·신고하면, 양수자는 매입세액 불공제, 과소신고(초과환급)가산세, 납부(환급)지연가산세 문제가 생길 수 있습니다.

4. 정리

• 주주 동일성 자체보다 부동산임대사업의 권리·의무 일체를 포괄적으로 넘기는지가 핵심입니다.
• 토지·건물 제외 여부, 임차인 관계, 보증금 승계, 사업과 무관한 자산 제외 여부, 과세·면세 겸영 여부 등을 계약서와 실제 이전 내용에 맞춰 확인해야 합니다.
• 신설법인 주주가 사업주와 같다면 제2차 납세의무와 특수관계인 해당 여부도 함께 검토하는 것이 안전합니다.

최신 개정 사항을 별도로 확인해 보시는 것을 권장드립니다.