부동산임대업의 임대료 세금계산서 발행일은 언제이며 근거 법령은 무엇인가요? 또한 7월 15일에 임대차 계약을 체결하고 월세를 선금으로 받았다면 세금계산서 발행일자를 7월 15일로 해야 하나요?

7월 15일에 임대차 계약을 체결하고 선금으로 월세를 받았다고 해서 세금계산서 발행일자를 무조건 7월 15일로 해야 하는 것은 아닙니다. 세금계산서 발행일은 임대료의 공급시기를 기준으로 정하며, 선금을 받았다는 사실만으로 공급시기가 7월 15일로 확정되는 것은 아닙니다.

1. 기본 원칙

• 세금계산서는 원칙적으로 재화·용역의 공급시기에 발급합니다. (부가가치세법 제34조제1항)
• 임대용역은 원칙적으로 역무 제공이 완료되는 때 또는 시설물·권리 등 재화가 사용되는 때가 공급시기입니다. (부가가치세법 제16조제1항)

2. 선금 수령과 공급시기 특례

• 공급시기가 되기 전에 대가의 전부 또는 일부를 받고 그 받은 대가에 대해 세금계산서를 발급하면, 그 발급하는 때를 공급시기로 볼 수 있습니다. (부가가치세법 제17조제1항)
• 즉, 7월 15일에 선금을 받고 그날 바로 세금계산서를 발급했다면 그 발급일을 공급시기로 볼 수 있습니다. 다만 이는 선금을 받은 뒤 세금계산서를 발급하는 경우에 적용되는 구조이므로, 선금 수령 사실만으로 7월 15일이 공급시기가 되는 것은 아닙니다.

3. 임대 형태에 따라 공급시기가 달라질 수 있음

• 계속적 임대(월세 등)로 대가를 월별·분기별·반기별 등 기일을 정해 받기로 한 경우: 그 대가의 각 부분을 받기로 한 때가 공급시기가 될 수 있습니다. (부가가치세법 시행령 제29조제2항 관련)
• 2개 이상 과세기간에 걸쳐 임대하고 대가를 선불·후불로 받는 경우: 예정신고기간 또는 과세기간의 종료일을 공급시기로 봅니다. (부가가치세법 시행령 제29조제2항제2호)
• 선불로 받은 대가에 대해 공급시기 전에 세금계산서·영수증을 발급한 경우: 그 발급한 때를 공급시기로 봅니다. (부가가치세법 제17조제1항)

4. 월합계 세금계산서 특례도 가능

• 거래처별로 달의 1일부터 말일까지의 공급가액을 합하여 해당 달의 말일을 작성연월일로 하거나, 사업자가 임의로 정한 기간의 공급가액을 합하여 그 기간의 종료일을 작성연월일로 하는 경우에는 공급일이 속하는 달의 다음 달 10일까지 세금계산서를 발급할 수 있습니다. (부가가치세법 제34조제3항)

5. 결론

• 7월 15일 계약 체결과 선금 수령만으로 세금계산서 발행일자를 7월 15일로 해야 한다고 단정할 수 없습니다.
• 선금을 받은 후 그날 세금계산서를 발급하는 경우에는 발급일을 공급시기로 볼 수 있고,
• 임대기간, 선불·후불 여부, 대가를 받기로 한 기일, 월합계 발급 여부에 따라 공급시기와 발급일이 달라질 수 있습니다.
• 따라서 실제 계약 조건과 대가 수수 방식에 맞춰 공급시기를 먼저 확인한 뒤, 그에 맞게 세금계산서를 발급하는 것이 적절합니다.

관련 법령: 부가가치세법 제16조제1항, 제17조제1항, 제34조제1항·제3항, 부가가치세법 시행령 제29조제2항