상속받은 주택을 먼저 양도할 때도 비과세 특례를 받을 수 있나요?

상속받은 주택을 먼저 양도하는 경우에는 원칙적으로 1세대 1주택 비과세 특례를 받을 수 없습니다. 상속주택 특례(소득세법 시행령 제155조제2항)는 상속주택과 일반주택을 각각 1개씩 보유한 1세대가 일반주택을 양도할 때 적용되는 규정이기 때문입니다.

다만, 상속받은 주택이라도 양도 당시 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추면 비과세될 수 있습니다. 이 경우 일반 비과세 요건(보유기간 2년 이상, 취득 당시 조정대상지역이면 거주기간 2년 이상, 양도가액 12억원 이하 등)을 충족해야 합니다.

주의할 점은 다음과 같습니다.

• 상속주택 특례는 일반주택을 먼저 양도할 때만 적용되며, 상속주택을 먼저 양도하면 특례 적용이 안 됩니다.
• 피상속인이 2주택 이상을 보유한 경우 상속주택 특례는 소유기간·거주기간·기준시가 순위에 따른 1주택에만 적용됩니다.
• 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 같은 세대였던 경우에는 동거봉양 합가 등 예외 사유가 있어야 상속주택으로 인정될 수 있습니다.
• 공동상속주택 소수지분자는 일반주택 양도 시 상속주택이 없는 것으로 보아 비과세가 가능할 수 있습니다.

따라서 상속주택을 먼저 팔 때는 일반 비과세 요건 충족 여부를 먼저 확인하고, 일반주택을 나중에 팔 계획이 있다면 상속주택 특례 적용 가능성도 함께 검토하는 것이 좋습니다.