1주택을 보유한 상태에서 상속으로 주택이 발생할 경우, 상속주택은 언제까지 처분해야 하나요?

상속주택을 반드시 언제까지 처분해야 한다는 단일 기한은 없습니다. 다만 일반주택을 먼저 양도하는 경우에는 상속주택이 있어도 1세대 1주택 비과세 특례가 적용될 수 있고, 상속주택을 먼저 양도하면 그 주택은 일반주택과 마찬가지로 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춰야 비과세됩니다. 또한 종합부동산세(종부세) 관점에서는 상속 후 5년이 지나면 상속주택이 주택 수에 합산될 수 있어, 기존에 1주택자로서 종부세를 내지 않던 사람도 5년 경과 후에는 2주택자로 과세될 가능성이 생깁니다.

1. 양도소득세 비과세 관점(소득세법 시행령 제155조제2항)

• 상속주택과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 보유한 1세대가 일반주택을 양도하면, 국내에 1주택을 소유한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용할 수 있습니다.
• 이때 일반주택은 상속개시 당시 보유한 주택(또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권·분양권으로 사업시행 완료 후 취득한 신축주택)이어야 하고, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택은 제외됩니다.
• 상속주택이 2채 이상인 경우 피상속인 소유기간이 가장 긴 1주택 → 거주기간이 가장 긴 1주택 → 상속개시 당시 거주한 1주택 → 기준시가가 가장 높은 1주택(같으면 상속인 선택) 순서로 1개의 상속주택만 인정됩니다.
• 상속주택을 먼저 양도하는 경우에는 이 특례가 적용되지 않으며, 그 양도주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었는지에 따라 비과세 여부가 결정됩니다.

2. 종합부동산세 관점(종부세 시행령 제4조의2 등)

• 1주택자가 상속으로 주택을 추가로 취득해도 상속 후 5년간은 1주택자로 간주되어, 기존에 종부세를 내지 않던 사람은 곧바로 종부세를 내지 않습니다.
• 다만 상속개시일부터 5년이 지나면 상속주택이 주택 수에 합산될 수 있어 2주택자가 될 수 있고, 이 경우 종부세 과세 가능성이 생깁니다.
• 예외적으로 지분율 40% 이하이거나 지분율에 상당하는 공시가격이 수도권 6억원·비수도권 3억원 이하이면 기간 제한 없이 주택 수에서 제외될 수 있습니다.
• 또한 공시가격 3억원 이하이면서 수도권·광역시·특별자치시 밖의 지역에 있는 지방 저가주택은 기간 제한 없이 계속 주택 수에서 제외될 수 있습니다.

3. 실무상 정리

• 상속주택을 “언제까지 처분해야 한다”는 법정 처분기한은 없습니다.
• 다만 일반주택을 먼저 팔면 상속주택이 남아 있어도 양도세 비과세 특례를 적용받을 수 있고, 반대로 상속주택을 먼저 팔면 그 주택은 별도 비과세 요건을 충족해야 합니다.
• 종부세가 걱정된다면 상속 후 5년 이내에 주택을 정리하는 것이 유리할 수 있고, 지방 저가주택·소수지분 등 예외 요건에 해당하는지도 함께 확인해야 합니다.

최신 개정 사항은 별도로 확인해 보시는 것을 권장드립니다.