법인이 소유한 나대지가 별도합산과세대상 토지로 분류될 수 있는 요건은 무엇인가요?

나대지는 원칙적으로 종합합산과세대상 토지로 분류되지만, 실제로는 별도합산과세대상 토지로 분류될 수 있는 예외 요건이 있습니다. 핵심은 나대지라도 ① 건축물의 부속토지로 볼 수 있는지, 또는 ② 지방세법이 별도합산 대상으로 따로 정한 ‘별도합산 과세해야 할 상당한 이유가 있는 토지’에 해당하는지를 따지는 것입니다.

1. 건축물의 부속토지로 보는 경우

   • 별도합산과세대상 토지는 과세기준일 현재 납세의무자가 소유한 토지 중 건축물의 부속토지(공장용 건축물 부속토지 포함) 또는 별도합산 과세해야 할 상당한 이유가 있는 토지로 구분됩니다.
   • 건축물의 부속토지는 건축물 바닥면적(건축물 외 시설은 수평투영면적)에 용도지역별 적용배율을 곱한 면적 범위의 토지를 말합니다.
   • 용도지역별 적용배율은 도시지역 내 전용주거지역 5배, 준주거·상업지역 3배, 일반주거·공업지역 4배, 녹지지역 7배, 미계획지역 4배, 도시지역 외는 7배입니다.
   • 다만 허가·사용승인을 받아야 하는 건축물인데 허가나 사용승인(임시사용승인 포함)을 받지 않고 사용 중인 건축물의 부속토지는 제외됩니다.

2. 별도합산 과세해야 할 상당한 이유가 있는 토지

   • 지방세법 시행령은 별도합산 대상으로 여러 토지를 정하고 있으며, 대표적으로 주차장법 시행령 제6조에 따른 부설주차장 설치기준면적 이내의 토지가 있습니다.
   • 이 경우 해당 토지가 실제로 부설주차장 용도로 사용되고 있어야 하고, 단순히 주차장으로 쓰인다는 사정만으로는 별도합산 대상이 되지 않습니다.
   • 또한 회원제 골프장·고급오락장용 토지 안의 부설주차장은 제외됩니다.

3. 나대지가 부속토지로 인정되기 위한 실무 판단 포인트

   • 나대지가 별도합산 대상이 되려면 해당 건축물과 경제적 이용을 같이 하는 부속토지로 볼 수 있어야 합니다.
   • 판단 시에는 토지 취득 원인, 기존 주차·부속 현황, 건축물 이용자와의 동질성, 외부울타리 등으로 하나의 단위로 볼 수 있는지 등을 종합적으로 봅니다.
   • 건물과 도로 등으로 물리적으로 떨어져 있어도 건물의 효용과 편익을 위한 것이 분명하면 부속토지로 볼 여지가 있으나, 단순히 주차장으로 사용된다는 이유만으로 부속토지로 단정되지는 않습니다.
   • 건축물대장에 부속토지로 편입되지 않았거나, 원래부터 건축물 부속주차장으로 사용되던 토지가 아니라 나중에 취득해 주차장으로 쓰는 경우에는 부속토지로 보기 어렵다고 판단된 사례도 있습니다.

4. 주의할 점

   • 나대지 상태이거나 실제 이용 현황이 불분명하면 사실상 현황에 따라 과세될 수 있고, 재산세 부담이 낮아지도록 공부상 현황과 다르게 이용하는 경우 등은 공부상 현황에 따라 과세될 수 있습니다.
   • 용도지역별 배율 범위를 넘거나, 허가·사용승인 없는 건축물 부속토지, 건축물 시가표준액이 토지 시가표준액의 일정 비율에 미달하는 경우 등은 별도합산 대상에서 빠질 수 있습니다.
   • 결국 나대지가 별도합산 대상이 되는지는 해당 토지가 어떤 건축물과 관련되는지, 실제 이용 현황이 무엇인지, 법령상 별도합산 토지 요건에 정확히 해당하는지를 개별 사안별로 확인해야 합니다.

관련해서 나대지가 비사업용 토지로 분류되는지, 또는 양도 시 법인세 추가과세 대상인지도 함께 문제될 수 있으므로, 보유 목적과 실제 사용 현황을 함께 정리해 두시는 것이 좋습니다.