부동산 매매 시 매도인이 매수인에게 국세 및 지방세 납세증명서를 제출해야 하나요?

부동산 매매에서 매도인이 매수인에게 국세 납세증명서와 지방세 납세증명서를 반드시 제출해야 하는 법적 의무는 아닙니다. 다만 대금 지급 주체가 국가·지방자치단체 등인 경우나 외국인 체류허가·해외이주신고 등 특정 행정절차에서는 납세증명서 제출 의무가 발생할 수 있고, 일반적인 사인 간 매매에서는 그 의무가 직접 적용되지 않습니다.

• 국세 납세증명서 제출 사유는 국가·지방자치단체 또는 정부 관리기관으로부터 대금을 받을 때, 외국인등록·국내거소신고를 한 외국인이 체류 관련 허가 등을 신청할 때, 내국인이 해외이주 목적으로 해외이주신고를 할 때입니다(국세징수법 제107조제1항).
• 지방세 납세증명서 제출 사유도 국가·지방자치단체 또는 정부관리기관으로부터 대금을 받을 때, 외국인 체류 관련 허가 신청, 해외이주신고, 그리고 신탁을 원인으로 부동산 소유권을 수탁자에게 이전하기 위해 등기를 신청할 때입니다(지방세징수법 제5조제1항).
• 사인 간 매매는 위 제출 사유의 전형적인 경우에 해당하지 않으므로, 매도인이 매수인에게 납세증명서를 내야 하는 법령상 의무로 보기는 어렵습니다.
• 다만 대금 수령자가 원래 계약자가 아닌 경우에는 채권양도, 법원의 전부명령, 하도급법상 건설공사 하도급대금 직접지급 등 사유에 따라 양도인·양수인, 압류채권자, 수급사업자 등의 납세증명서가 요구될 수 있습니다(국세징수법 시행령 제90조, 지방세징수법 시행령 제4조).
• 제출 예외도 있습니다. 예를 들어 수의계약, 국가·지자체가 대금을 받아 국고·금고에 귀속되는 경우, 국세·지방세 체납처분에 따른 채권 압류로 세무공무원·관할 세무서장이 직접 대금을 받는 경우, 파산관재인이 예외 요청을 하는 경우, 계약대금으로 체납세액을 납부하려는 경우 등에는 납세증명서를 제출하지 않을 수 있습니다(국세징수법 시행령 제91조, 지방세징수법 시행령 제5조).
• 또한 상대방이 조회나 행정정보 공동이용으로 체납 여부를 확인하면 납세증명서를 제출받은 것으로 볼 수 있는 절차도 국세·지방세 각각에 있습니다(국세징수법 시행령 제93조, 지방세징수법 시행령 제5조제3항).

실무적으로는 매도인의 세금 체납이 있으면 해당 부동산이 압류될 위험이 있어 매수인이 확인하는 것이 안전할 수 있고, 금융기관 대출을 받는 경우에는 대출 심사상 국세·지방세 완납증명서 제출이 요구될 수 있습니다. 따라서 법적 제출 의무와 별개로, 거래 안전을 위해 매도인의 국세·지방세 완납 여부를 확인하는 것은 의미가 있습니다. 다만 이는 법령상 의무라기보다 계약 특약이나 대출 요건에 따라 달라지는 부분입니다.

정리하면, 일반적인 부동산 매매에서 매도인이 매수인에게 납세증명서를 제출해야 하는 법령상 의무는 없지만, 대금 지급 주체·수령자 지위·계약 형태·대출 요건 등에 따라 납세증명서 확인이 필요하거나 요구될 수 있으므로 해당 거래의 구체적 조건을 따로 살펴보시는 것이 좋습니다.