말소신고 서류에 임차인동의서가 필요한가요?

말소신고 시 임차인동의서가 필요한지는 말소 사유와 임대차계약의 유무에 따라 달라집니다. 모든 말소신고에 임차인동의서가 필요한 것은 아니고, 임대차계약이 체결되어 있는 상태에서 임차인의 동의가 필요한 사유로 말소를 신청하는 경우에만 임차인동의서가 필요합니다.

말소 사유별 필요 서류

• 등록 철회(민간임대주택법 제6조제1항제3호): 등록한 날부터 3개월이 지나기 전에 말소 신청을 하는 경우입니다. 다만 임대주택으로 등록한 이후 체결한 임대차계약이 있으면 그 임차인의 동의가 있어야 말소가 가능하므로, 이 경우에는 임차인동의서가 필요합니다.

• 폐지 유형 임대주택의 자진말소(같은 법 제6조제1항제11호): 2020년 8월 17일 이전에 등록한 단기민간임대주택과 아파트 장기일반민간 매입임대주택을 임대의무기간 내에 말소 신청하는 경우입니다. 이때도 신청 당시 체결된 임대차계약이 있으면 임차인의 동의가 있어야 하므로, 임차인동의서가 필요합니다.

• 임대주택 포괄양수도(같은 법 제6조제1항제5호, 제43조제2항): 임대의무기간 중 다른 임대사업자에게 임대사업자의 지위를 포괄양수도하는 조건으로 양도하는 경우입니다. 이 유형은 임차인동의서 요건이 아니라 시장·군수·구청장에게 신고하는 절차가 중심입니다.

• 불가피한 상황변경(같은 법 제6조제1항제6호, 제43조제4항): 부도·파산, 2년 연속 적자, 2년 연속 부의 영업현금흐름, 임대 공실 20% 이상 지속, 재개발·재건축 등에 따른 철거, 상속인의 지위 승계 거부 등 사유가 있는 경우입니다. 이 유형은 임차인동의서가 아니라 해당 사유를 증명할 수 있는 서류가 필요합니다.

• 임대의무기간 종료 후 신청 말소: 임대의무기간이 지난 뒤 말소를 신청하는 경우에는 임차인동의서 요건이 적용되지 않습니다.

실무 서류 기준

• 말소 신청 시 등록 말소 대상임을 증명할 수 있는 서류는 기본적으로 첨부해야 합니다.
• 임차인동의서가 필요한 경우에는 별지 제6호의8서식의 임대사업자 등록 말소 신청에 관한 임차인 동의서를 사용하며, 해당 임차인의 동의를 모두 받은 날부터 1개월 이내의 것이어야 합니다.

주의할 점

• 임대차계약이 없는 상태라면 등록 철회나 자진말소 신청 시 임차인동의서가 필요하지 않을 수 있습니다.
• 반대로 임대차계약이 이미 체결되어 있는데 임차인동의 없이 말소 신청을 하면 말소 요건을 충족하지 못할 수 있습니다.
• 말소 사유와 임대주택 유형, 임대차계약 유무에 따라 첨부 서류가 달라지므로, 신청 전에 말소 사유와 현재 임대차계약 상태를 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

관련 법령은 민간임대주택에 관한 특별법 제6조, 제43조, 같은 법 시행규칙 제4조의5입니다.