건물주가 바뀌면서 임대료를 5% 이상 올리겠다고 하는데 가능한가요?

건물주가 바뀌었다는 이유만으로 임대료를 5% 넘게 올리는 것은 원칙적으로 제한됩니다. 다만 어떤 임대차인지(상가인지 주택인지, 민간임대주택인지)와 계약 갱신·증액 시점, 기존 임대료 기준에 따라 적용 기준이 달라질 수 있습니다.

1. 상가건물 임대차라면 임대료 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임·보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다. 증액 비율은 청구 당시 차임 또는 보증금의 100분의 5(5%)를 초과하지 못합니다. 차임·보증금이 조세·공과금, 감염병 등에 따른 경제사정 변동으로 상당하지 않게 된 경우에 한해 장래 차임·보증금에 대한 증감을 청구할 수 있습니다.

2. 주택 임대차라면 차임·보증금의 증액 청구는 약정한 차임·보증금의 20분의 1(5%)을 초과하지 못합니다. 이 역시 임대차계약 또는 약정한 차임·보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다. 다만 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도는 지역별 임대차 시장 여건을 고려해 조례로 증액 상한을 본문의 범위에서 달리 정할 수 있습니다.

3. 민간임대주택이라면 임대사업자는 임대기간 동안 임대료 증액 청구 시 임대료의 5% 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역 임대료 변동률, 임대주택 세대 수 등을 고려해 정해진 증액 비율을 초과해 청구하지 못합니다. 임대료 증액 청구도 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다.

4. 건물주 변경만으로 바로 5%를 넘길 수 있는 것은 아닙니다. 새 소유자는 기존 임대차를 승계하는 것이 원칙이고, 임대료 증액은 위 요건과 상한, 1년 제한 안에서만 가능합니다. 다만 상가 임대차 중 보증금액이 일정 기준을 초과하는 경우에는 계약갱신 특례에 따라 조세·공과금, 주변 상가건물의 차임·보증금, 경제사정 변동 등을 고려해 차임·보증금의 증감을 청구할 수 있는 별도 규정이 적용될 수 있습니다.

5. 이미 5%를 넘겨 지급했다면 초과 지급한 임대료 상당액의 반환을 청구할 수 있는 규정이 상가·주택·민간임대주택 관련 법령에 각각 마련되어 있습니다.

정리하면, 건물주가 바뀌었다는 사정 자체보다 기존 임대료 기준, 마지막 증액·갱신 시점, 임대차 종류가 중요합니다. 현재 계약서가 상가·주택·민간임대주택 중 어디에 해당하는지, 마지막으로 차임·보증금을 올리거나 갱신한 시점이 언제인지 확인해 보시면 증액 가능 여부와 상한을 더 정확히 판단할 수 있습니다.