단기매입임대에서 장기일반민간임대주택으로 변경 등록한 경우, 임대료 5% 증액제한 규정은 언제 체결된 계약부터 적용되나요?

단기매입임대주택을 장기일반민간임대주택으로 변경 등록한 경우, 임대료 5% 증액제한(5% 상한, 1년 내 재증액 금지)의 기준 계약은 변경 등록 당시 이미 존속 중인 임대차계약(종전임대차계약)으로 봅니다. 즉, 변경 신고 전에 체결되어 있던 임대차계약이 있으면 그 계약을 기준으로 이후 증액 시 5% 초과 여부를 판단합니다.

기준 계약의 시점

• 변경 등록 당시 존속 중인 임대차계약이 있으면 그 계약이 증액제한의 기준 계약이 됩니다.
• 변경 등록 이후 새로 체결하거나 갱신하는 계약부터 5% 초과 여부를 판단하는 구조이며, 기준 계약 이후 증액부터는 임대료 증가율 5% 상한과 1년 내 재증액 금지 규정이 적용됩니다.
• 임대보증금과 월임대료를 상호 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항의 전환 기준을 준용합니다.

적용 시점과 예외·주의점

• 임대료 증액제한은 19년 2월 12일 이후 체결·갱신하는 계약부터 적용된다는 해석이 있어, 기준 계약이 그 이전인지 이후인지에 따라 증액제한 적용 여부가 달라질 수 있습니다.
• 2020년 7월 11일 이후 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택 등으로 변경 신고한 주택은 일부 세제상 등록임대주택에서 제외될 수 있어, 변경 신고일과 주택 유형을 함께 확인해야 합니다.
• 민간임대주택법상 기준과 세법상 기준은 다를 수 있으므로, 어느 규정의 증액제한을 적용하는지에 따라 기준 계약 해석이 달라질 수 있습니다.

확인할 사항

• 변경 신고일과 등록 유형(매입/건설, 단기/장기 등)
• 변경 등록 당시 존속 중이던 임대차계약의 체결·갱신 시점
• 적용하려는 특례가 거주주택 비과세, 조특법상 장기보유특별공제, 종부세 합산배제 중 어느 것인지
• 아파트 임대 매입임대주택 여부, 조정대상지역 여부, 법인 여부

최신 개정 사항을 별도로 확인해 보시는 것을 권장드립니다.