종합부동산세 토지분 과세 대상과 공시가격 기준은 어떻게 되나요?

토지분 종합부동산세는 국내에 있는 토지를 종합합산과세대상과 별도합산과세대상으로 구분해 과세하며, 분리과세대상 토지는 종합부동산세 과세 대상에서 제외됩니다.

1. 과세 대상 구분

• 종합합산과세대상: 별도합산과세대상이나 분리과세대상이 아닌 토지(나대지 등)가 해당합니다.
• 별도합산과세대상: 건축물 부속토지, 차고용 토지, 건설기계 주기장·옥외작업장용 토지, 물류터미널·여객자동차터미널용 토지, 박물관·미술관 야외전시장용 토지, 부설주차장용 토지, 법인묘지용 토지, 특정 임야·농지·양식용 토지 등 법령에서 정한 토지가 해당합니다.
• 분리과세대상: 국가의 보호·지원 또는 중과가 필요한 토지로, 종합부동산세 과세 대상에서 빠집니다.

2. 공시가격 기준(과세기준금액)

• 종합합산과세대상 토지: 국내에 있는 해당 과세대상 토지의 공시가격을 합한 금액이 5억원을 초과하면 납부 의무가 있습니다.
• 별도합산과세대상 토지: 국내에 있는 해당 과세대상 토지의 공시가격을 합한 금액이 80억원을 초과하면 납부 의무가 있습니다.

3. 과세표준 계산 방식

• 과세표준은 납세의무자별로 해당 과세대상 토지의 공시가격을 합산한 금액에서 공제액(종합합산 5억원, 별도합산 80억원)을 뺀 뒤, 공정시장가액비율을 곱해 계산합니다.
• 계산 결과가 0보다 작으면 0으로 봅니다.
• 공정시장가액비율은 원칙적으로 100%이나, 2019년 85%, 2020년 90%, 2021년 95%로 적용된 이력이 있고, 2022년 이후는 100%입니다.

4. 감면 후 공시가격 반영

• 재산세의 감면규정(비과세·과세면제·경감)을 준용하는 경우, 해당 토지는 공시가격 × (1 - 감면비율)로 계산한 ‘감면 후 공시가격’을 기준으로 과세표준과 세액을 계산합니다.

5. 신탁토지와 납세의무자

• 수탁자 명의로 등기·등록된 신탁토지는 위탁자가 종합부동산세를 납부할 의무가 있으며, 이 경우 위탁자가 해당 토지를 소유한 것으로 봅니다.
• 위탁자가 신탁토지 관련 종합부동산세를 체납하고 다른 재산으로도 부족한 경우, 수탁자는 그 신탁토지로 납부할 물적납세의무를 질 수 있습니다.

6. 과세자료 통보 일정

• 시장·군수는 토지분 재산세 부과자료를 9월 30일까지 행정안전부장관에게 제출하고, 행정안전부장관은 납세의무자별 과세표준과 세액을 계산해 매년 10월 15일까지 국세청장에게 통보합니다.

7. 세액 계산 구조(요약)

• 토지분 종합부동산세 세액은 토지분 종합합산세액 + 토지분 별도합산세액을 합한 금액입니다.
• 각 세액은 과세표준에 세율을 적용해 계산한 뒤, 해당 토지에 이미 부과된 토지분 재산세 중 과세표준에 해당하는 재산세 상당액을 공제합니다.

8. 세율(요약)

• 종합합산과세대상 토지: 과세표준 15억원 이하 1%, 15억원 초과 45억원 이하 2%(누진공제 1,500만원), 45억원 초과 3%(누진공제 6,000만원)입니다.
• 별도합산과세대상 토지: 과세표준 200억원 이하 0.5%, 400억원 이하 0.6%(누진공제 2,000만원), 400억원 초과 0.7%(누진공제 6,000만원)입니다.

실제 과세 여부는 보유한 토지의 종류, 감면 여부, 공시가격 합계, 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 소유 관계 등에 따라 달라질 수 있으므로, 개별 토지의 과세대상 구분과 공시가격 합계를 먼저 확인해 보시는 것이 좋습니다.