주택과 상가가 함께 있는 겸용주택의 비과세 판단 기준은 무엇인가요?

겸용주택(하나의 건물에 주택과 상가 등 주택 외 부분이 함께 있는 건물)의 1세대 1주택 비과세 판단은 주택 연면적과 주택 외 연면적의 크기 비교가 핵심입니다. 원칙적으로 주택 연면적이 주택 외 연면적보다 크면 건물 전체를 주택으로 보아 비과세를 적용하고, 주택 연면적이 주택 외 연면적보다 작거나 같으면 주택 부분만 주택으로 봅니다.

1. 면적 비교 기준

   • 주택 연면적 > 주택 외 연면적: 건물 전체를 주택으로 봅니다.
   • 주택 연면적 ≤ 주택 외 연면적: 주택 외 부분은 주택으로 보지 않고, 주택 부분만 주택으로 봅니다.

2. 고가 겸용주택(실지거래가액 12억원 초과)의 예외

   • 2022년 1월 1일 이후 양도분부터는, 주택 연면적이 더 커서 전체를 주택으로 보던 경우에도 고가 겸용주택은 주택 부분만 주택으로 보고 양도차익과 장기보유특별공제를 계산합니다.
   • 즉, 고가 겸용주택이면 주택 외 부분은 비과세 대상에서 제외되고, 장기보유특별공제도 주택과 같은 높은 공제율이 아니라 일반 부동산 기준(최대 30%)이 적용될 수 있습니다.

3. 주택부수토지 계산

   • 주택 외 부분을 주택으로 보지 않는 경우에는 전체 토지면적에 주택 부분 연면적이 건물 전체 연면적에서 차지하는 비율을 곱해 주택에 딸린 토지를 계산합니다.
   • 비과세되는 주택부수토지는 건물 정착면적에 지역별 배율(도시지역 안은 3~5배, 도시지역 밖은 10배 등)을 곱한 기준과 실제 딸린 토지면적 중 적은 쪽으로 판단합니다.

4. 면적 판단이 애매한 경우

   • 지하실, 계단, 옥탑방 등은 실제 사용 용도로 판단하되, 용도가 불분명하면 주택 면적과 주택 외 면적을 비율로 안분합니다.
   • 상가에 딸린 방이라도 임차인이 실제로 가족과 함께 거주한 사실이 확인되면 주택으로 인정될 여지가 있습니다.

5. 함께 확인할 점

   • 양도일 현재 1세대 1주택인지, 보유기간 2년 이상(조정대상지역은 거주기간 2년 이상)인지, 실지거래가액 합계가 12억원 이하인지(또는 고가주택 계산 대상인지)를 함께 봐야 합니다.
   • 다가구주택처럼 구획된 부분이 있는 건물은 구분 등기 여부나 하나의 매매단위로 양도하는지에 따라 주택 수 판단이 달라질 수 있습니다.

정리하면, 겸용주택은 주택 면적이 더 크면 전체를 주택으로 보는 것이 원칙이지만, 12억원을 초과하는 고가 겸용주택은 2022년 1월 1일 이후 양도분부터 주택 부분만 주택으로 분리해 판단한다는 점이 중요합니다.