20년간 보유하고 있으면 지상권이 성립하나요?

타인의 토지를 20년간 점유했다고 해서 곧바로 지상권이 성립하는 것은 아닙니다. 지상권은 원칙적으로 당사자 사이의 설정계약과 등기로 성립하며, 20년 점유만으로 당연히 지상권이 생기지는 않습니다.

다만 민법상 점유취득시효 제도를 통해 소유권 이외의 재산권도 시효취득의 대상이 될 수 있고, 지상권도 여기에 포함됩니다. 따라서 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유한 경우, 등기함으로써 소유권을 취득할 수 있는 것과 마찬가지로, 소유권 이외의 재산권인 지상권도 점유취득시효의 대상이 될 수 있습니다.

그러나 지상권의 점유취득시효가 인정되려면 단순히 20년 점유했다는 사실만으로는 부족하고, 그 점유가 임대차나 사용대차에 따른 것이 아니라 지상권자로서의 점유에 해당한다는 점이 객관적으로 표시되어 계속되어야 합니다. 이 점에 대한 입증책임은 시효취득을 주장하는 사람에게 있습니다.

판례는 지상권 점유취득시효 인정 여부를 판단할 때 문제된 점유개시와 공작물 설치 경위, 대가관계, 공작물의 종류와 구조, 그 후의 당사자 관계, 토지 이용상태 등을 종합하여, 그 점유가 지상권자로서의 점유에 해당한다고 볼 만한 실질이 있는지를 기준으로 판단합니다.

또한 관습법상 법정지상권이나 분묘기지권처럼, 일정한 요건 아래 법률 규정이나 관습에 따라 지상권 유사의 권리가 인정되는 경우도 있습니다. 예를 들어 토지와 건물이 동일 소유자였다가 매매 등으로 소유자가 달라진 경우 건물 철거 특약이 없으면 건물 소유자가 관습법상 법정지상권을 취득할 수 있고, 타인 토지에 분묘를 설치한 경우 20년간 평온·공연하게 분묘 기지를 점유하면 분묘기지권을 시효취득할 수 있다는 판례도 있습니다.

정리하면, 20년 보유(점유)만으로 지상권이 자동으로 성립하는 것은 아니고, 어떤 종류의 권리(설정계약·등기, 점유취득시효, 법정지상권, 관습법상 권리 등)가 문제되는지에 따라 요건과 효과가 달라집니다. 실제 사안에서는 점유 개시 원인, 점유 태양, 건물·공작물 존재 여부, 당사자 관계 등을 함께 확인해야 합니다.

최신 개정 사항을 별도로 확인해 보시는 것을 권장드립니다.