종합부동산세 대상이 되는 1주택의 기준은 무엇인가요?
종합부동산세(종부세)에서 말하는 1주택은 단순히 주택 한 채를 소유하는지가 아니라, 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 단독으로 소유한 경우를 기준으로 판단합니다. 이때 1주택을 소유한 사람은 「소득세법」상 거주자여야 하며, 비거주자는 1세대 1주택자 추가공제나 장기보유·고령자 세액공제를 적용받지 못합니다.
종부세 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 일정 금액을 공제한 뒤 공정시장가액비율을 곱해 계산합니다. 1세대 1주택자는 12억원을 공제하고, 그 외 일반 납세의무자는 9억원을 공제합니다(법인 등 일부 제외). 따라서 1주택자라도 공시가격 합산액이 이 공제금액을 초과해야 종부세 과세 대상이 됩니다.
다만, 아래처럼 1주택과 함께 다른 주택을 소유하더라도 일정 요건을 충족하면 1세대 1주택자로 보는 특례가 있습니다.
- 1주택과 다른 주택의 부속토지를 함께 소유한 경우(건물의 부속토지만 소유하고 건물은 타인 소유인 경우 등). 다만 주택의 부속토지만 2개 이상 소유한 경우는 제외됩니다.
- 일시적 2주택: 1세대 1주택자가 기존 주택을 양도하기 전에 다른 1주택을 대체취득(자가 건설 취득 포함)하여 2주택이 된 경우, 과세기준일 현재 신규주택 취득일부터 3년이 지나지 않았으면 특례 대상이 됩니다.
- 상속주택: 1주택과 함께 상속으로 취득한 주택을 소유한 경우, 상속개시일부터 5년이 지나지 않았거나, 지분율이 40% 이하이거나, 지분율 상당 공시가격이 수도권 6억원(수도권 밖 3억원) 이하이면 특례 대상이 됩니다.
- 지방 저가주택: 1주택과 함께 공시가격 4억원 이하인 지방 저가주택 1채를 함께 소유한 경우, 일정 지역 요건(수도권 밖 광역시·특별자치시 외 지역, 광역시 소속 군, 세종특별자치시 읍·면, 일정 인구감소·접경지역 등)을 충족하면 특례 대상이 됩니다.
이 특례를 적용받으려면 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 관할세무서장에게 신청해야 하며, 신청하지 않으면 일반 기준(9억원 공제 등)이 적용될 수 있습니다. 또한 부부가 1주택을 공동 소유한 경우나, 1주택 외에 합산배제 임대주택·사원용주택 등을 소유한 경우 등은 1세대 1주택자 인정 여부나 세액공제 적용이 달라질 수 있으므로 소유 형태와 주택 수를 함께 확인해야 합니다.
정리하면, 종부세 대상 1주택 기준은 ① 과세기준일 현재 세대원 중 1명만 1주택을 단독 소유할 것, ② 공시가격 합산액이 12억원(1세대 1주택자 기준)을 초과할 것이 기본이며, 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택 등 특례 요건을 충족하면 1세대 1주택자로 보아 12억원 공제와 세액공제를 적용받을 수 있습니다.
