7억 8천만 원에 부동산을 매도할 때 발생하는 중개수수료(복비)가 양도소득세 차익 계산 시 필요경비로 공제 가능한가요?

부동산을 팔 때 지출한 중개수수료(복비)는 양도소득세 계산 시 필요경비(양도비 등)로 공제됩니다.

다만, 전세 세입자 보증금 3억 8천만 원을 돌려주는 것은 필요경비에 들어가지 않습니다. 보증금은 매매대금과 별개로 세입자에게 반환하는 채무 변제 성격이기 때문에, 양도차익 계산에서 공제하는 비용이 아닙니다.

중개수수료가 필요경비로 인정되는 요건

• 중개수수료는 양도비 등에 해당하며, 양도소득세 계산 시 양도가액에서 공제할 수 있습니다.
• 2018년 4월 1일 이후 양도분부터는 그 지출에 관한 적격증명서류(세금계산서·계산서·신용카드매출전표·현금영수증 등)를 수취·보관하거나, 실제 지출사실이 금융거래 증명서류로 확인되어야 공제됩니다.
• 중개수수료가 법정 수수료보다 많더라도, 특별한 사정이 없는 한 실제로 지급한 금액이 필요경비로 인정됩니다.

공제되는 양도비 등의 범위(요약)

• 양도소득세 과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용
• 공증비용, 인지대, 소개비(중개수수료)
• 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위해 양도자가 지출한 명도비용(2018년 2월 이후 양도분)
• 국민주택채권·토지개발채권을 만기 전에 양도해 발생한 매각차손 등

놓치기 쉬운 점

• 취득세, 취득 시 부대비용은 취득가액에 포함되는 필요경비이고, 중개수수료·신고서 작성비용 등 양도 과정에서 지출한 비용은 양도비 등으로 구분됩니다.
• 대출 이자나 세입자 퇴거합의금 등은 성격에 따라 필요경비 인정 여부가 달라질 수 있으니, 지출 목적과 증빙을 함께 확인해야 합니다.
• 실제 세액은 양도가액, 취득가액, 그 밖의 필요경비, 보유기간, 주택 수, 조정대상지역 여부 등에 따라 달라지므로, 중개수수료만으로 최종 세액을 단정할 수는 없습니다.

정리하면, 복비(중개수수료)는 증빙이 갖춰지면 양도소득세 차익 계산 시 공제 가능하고, 전세 보증금 반환액은 필요경비가 아닙니다.