비거주자로서 규제지역 내 주택을 임대하여 실거주를 하지 못한 경우, 양도소득세 계산 시 어떤 영향을 받나요?

비거주자가 규제지역(조정대상지역) 내 주택을 실거주하지 않고 양도하는 경우, 1세대 1주택 비과세는 원칙적으로 적용되지 않고, 장기보유특별공제도 보유기간 기준 최대 30%(표1)만 적용되며 거주기간 기준 공제(표2, 최대 80%)는 적용되지 않습니다.

적용 기준

• 비거주자는 국내사업장이 없는 경우 1세대 1주택 비과세(소득세법 제89조제1항제3호)가 적용 배제됩니다. 다만 해외이주 등으로 거주자가 비거주자가 된 뒤 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우 등 예외가 있습니다.
• 규제지역 내 주택은 1세대 1주택 비과세를 받으려면 보유기간 2년 이상 그리고 보유기간 중 거주기간 2년 이상이 필요합니다. 실거주를 하지 못했다면 거주요건을 충족하지 못합니다.
• 장기보유특별공제는 보유기간 3년 이상인 토지·건물 등에 적용되며, 비거주자는 표1(보유기간 기준, 최대 30%)만 적용되고 표2는 적용되지 않습니다.

이번 양도에 대한 시사점

• 2025년 11월 28일 취득 후 2026년 12월 21일 양도라면 보유기간은 1년 이상 2년 미만입니다. 이 경우 장기보유특별공제는 적용되지 않습니다.
• 보유기간 1년 이상 2년 미만인 부동산은 40% 세율이 적용되며, 주택·조합원입주권·분양권은 60% 세율이 적용될 수 있습니다.
• 중개수수료(복비)는 증빙이 갖춰지면 양도비 등 필요경비로 공제되지만, 세입자 보증금 반환액은 필요경비가 아닙니다.

신고·납부 기한

• 부동산 양도 시 예정신고 기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월입니다. 2026년 12월 21일 양도라면 2027년 2월 말일까지 예정신고·납부해야 합니다.
• 납부할 세액이 1천만 원을 초과하면 분납이 가능합니다.

확인이 필요한 사항

• 실제 양도가액(7억 8천만 원)과 취득가액(6억 8천만 원), 취득 시 세금·중개수수료 등 필요경비
• 해당 주택이 주택인지, 주택 수, 규제지역 여부, 미등기 여부
• 비거주자 상태였던 기간과 해외이주 등 예외 사유 해당 여부

위 정보가 있어야 적용 세율, 장기보유특별공제 여부, 과세표준과 최종 세액을 계산할 수 있습니다. 현재 조건만으로는 세액을 특정할 수 없으므로, 위 자료를 정리한 뒤 예정신고 기한 내에 신고·납부 여부를 확인하시는 것이 좋습니다.

최신 개정 사항을 별도로 확인해 보시는 것을 권장드립니다.