주거용 오피스텔을 보유한 상태에서 다른 주택을 양도할 경우 다주택자로 간주되어 양도소득세가 부과되나요?

주거용 오피스텔이 사실상 주택으로 판단되면, 다른 주택을 양도할 때 1세대 2주택 이상으로 보아 양도소득세 중과 대상이 될 수 있습니다. 다만 오피스텔이 주택으로 보는지, 양도 시점에 몇 채를 보유한 것으로 보는지는 사실상 주거용 사용 여부, 취득 시기, 다른 주택·분양권·조합원입주권 보유 여부에 따라 달라집니다.

오피스텔이 주택으로 보는 기준

• 소득세법상 주택은 허가 여부나 공부상 용도보다 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 기준으로 판단합니다.
• 오피스텔이라도 세대별로 독립된 주거가 가능한 구조이고 실제 주거용으로 사용했다면 주택으로 볼 수 있습니다.
• 반대로 공부상 주택으로 되어 있어도 사실상 상가·사무실로 사용했다면 주택으로 보지 않을 수 있고, 이 경우 납세자가 사실상 용도를 입증해야 합니다.

다른 주택 양도 시 다주택자로 볼 수 있는 경우

• 양도일 현재 1세대가 국내에 주택을 2개 이상 소유하면, 조정대상지역 내 주택 양도 시 중과세율이 적용될 수 있습니다.
• 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 주택 수 계산에 포함되므로, 주택과 분양권을 함께 보유한 상태에서도 다주택자 판단이 달라질 수 있습니다.
• 오피스텔 분양권은 건축법상 오피스텔을 공급받는 지위는 소득세법상 분양권에 해당하지 않는다고 본 해석이 있어, 일반 주택 분양권과 달리 주택 수 포함 여부가 다를 수 있습니다.

주의할 점

• 주거용 오피스텔이 주택으로 counted 되면, 다른 주택을 양도할 때 1세대 1주택 비과세가 배제되거나 다주택자 중과가 적용될 수 있습니다.
• 오피스텔을 주거용으로 사용한 날부터 주택 보유기간을 계산하므로, 주거용 사용 기간이 짧으면 1세대 1주택 비과세 요건(보유 2년 이상 등)을 충족하지 못할 수 있습니다.
• 주택 수 판정은 양도일 현재를 기준으로 하므로, 양도 전에 다른 주택을 처분하거나 오피스텔 사용 현황이 바뀌면 결과가 달라질 수 있습니다.

실제 판단은 오피스텔의 실제 사용 용도, 취득 시기, 다른 주택·분양권 보유 여부, 조정대상지역 해당 여부 등을 함께 확인해야 하므로, 양도 전에 보유 현황과 사용 사실을 먼저 점검하시는 것이 좋습니다.