임대형 노인복지주택과 분양형 노인복지주택은 종합부동산세에서 각각 어떻게 다르게 취급되나요?

임대형 노인복지주택은 「노인복지법」 제32조제1항제3호에 따른 노인복지주택을 같은 법 제33조제2항에 따라 설치한 자가 소유한 경우 종합부동산세 합산배제 대상(기타주택)이 됩니다. 반면 분양형 노인복지주택은 합산배제 대상이 아니며, 사실상 주거용으로 사용되면 주택으로 보아 종합부동산세 과세대상에 포함될 수 있습니다.

• 임대형: 보증금을 미리 선납하고 매월 이용료를 납부하는 방식으로, 설치·운영자가 60세 이상 노인에게 임대하는 구조입니다. 이 요건을 갖춘 임대형 노인복지주택은 합산배제 사원용주택등(종부령 §4①12)으로 보아 주택분 종합부동산세 과세표준 합산 대상에서 제외됩니다.
• 분양형: 입주자가 주거시설 소유권을 취득하고 서비스는 별도로 계약하는 방식으로, 2015년 1월 28일 관련 조항이 삭제되어 폐지되었습니다. 기존에 설치된 분양형은 경과조치로 유지되지만, 현행 합산배제 규정(종부령 §4①12)은 임대형만 대상으로 하고 있어 분양형은 합산배제 적용을 받기 어렵습니다.
• 과세 실무상 유의점: 노인복지주택은 공부상 노유자시설·준주택으로 분류되더라도, 사실상 주거용으로 사용되면 현황과세 원칙에 따라 주택으로 보아 재산세가 부과되고, 그 경우 종합부동산세 과세대상에도 포함될 수 있습니다. 이때 임대형 요건을 갖춘 경우에만 합산배제를 적용받을 수 있습니다.

따라서 같은 노인복지주택이라도 임대형인지 분양형인지, 그리고 설치자가 직접 임대하는 구조인지에 따라 종합부동산세 합산배제 적용 여부가 달라집니다. 소유 중인 주택이 임대형인지, 실제 임대·사용 현황이 어떤지부터 확인하시는 것이 필요합니다.