주거용 오피스텔을 구입할 때는 세제혜택이 달라지나요?

주거용 오피스텔을 구입할 때 세제혜택은 건축물대장·등기부에 ‘주택’으로 등재되어 있는지, 그리고 취득 시점·보유 주택 수·면적·가액에 따라 크게 달라집니다. 핵심은 오피스텔이 공부상 업무시설이면 원칙적으로 주택 관련 특례세율이나 중과제외 혜택을 그대로 적용받기 어렵고, 실제 주거용으로 쓰더라도 취득세 단계에서는 공부상 용도가 우선 기준이 된다는 점입니다.

1. 취득세율은 공부상 용도가 우선 기준이 됩니다

• 오피스텔은 건축법상 일반 업무시설이므로, 실제 주거용으로 사용하더라도 취득세에서는 원칙적으로 일반 건축물 취득세율(4%)이 적용됩니다.
• 주택 유상거래 특례세율(취득가액 6억원 이하 1%, 6억~9억원 구간 1~3%, 9억원 초과 3%)은 건축물대장·사용승인서·등기부 등에 ‘주택’으로 기재된 주거용 건축물에 적용됩니다.
• 따라서 주거용 오피스텔을 취득한다고 해서 자동으로 주택분 낮은 취득세율이 적용되지는 않습니다.

2. 다른 주택의 취득세 중과 여부를 판단할 때는 조건이 붙습니다

• 2020년 8월 12일 이후 취득한 오피스텔은, 재산세 과세대장상 주택분으로 과세되고 시가표준액이 1억원 이하인 경우 등을 제외하면, 다른 주택의 취득세 중과 판단 시 주택 수에 포함될 수 있습니다.
• 다만 2020년 8월 11일 이전에 취득한 오피스텔은 실제 용도와 무관하게 다른 주택의 취득세 중과 여부 판단 시 주택 수에서 제외됩니다.
• 즉, 오피스텔 자체가 중과세되는 것은 아니지만, 이미 주택을 보유한 세대가 추가로 주택을 취득할 때 오피스텔이 주택 수에 들어가면 중과세율(8%·12%) 적용 여부에 영향을 줄 수 있습니다.

3. 면적·가액·임대사업자 등록 여부에 따라 감면 여부가 달라집니다

• 오피스텔은 주택 유상거래 특례세율 대상이 아니므로, 주택처럼 1~3% 세율을 적용받는 혜택은 공부상 주택 요건을 충족하지 않으면 기대하기 어렵습니다.
• 임대사업자 등록, 공공지원민간임대주택 공급 목적, 일정 면적 이하 사원임대용 주택 등 별도의 감면·중과제외 요건은 오피스텔이라도 해당 요건을 충족하면 적용될 수 있으나, 이는 오피스텔인지 여부보다 법령상 감면 요건을 충족하는지가 기준입니다.
• 국민주택 규모(전용 85㎡ 이하) 여부는 취득세 자체 세율보다 농어촌특별세 비과세와 관련이 있고, 오피스텔이라고 해서 자동으로 비과세되는 것은 아닙니다.

4. 보유·양도 단계에서의 주택 판단은 취득세와 다를 수 있습니다

• 양도소득세에서는 허가나 공부상 용도보다 사실상 주거용으로 사용하는지를 기준으로 주택 여부를 판단하는 경우가 많습니다.
• 그래서 취득 당시에는 업무시설로 취득세가 부과되었더라도, 양도 시점에는 주거용 사용으로 인해 1세대 1주택 비과세나 주택 수 판단에 영향을 줄 수 있습니다.
• 다만 주거용으로 사용한 기간이 짧으면(예: 2년 미만) 비과세 요건을 충족하지 못할 수 있습니다.

5. 실무에서 확인해야 할 포인트

• 건축물대장·등기부등본상 용도가 주택인지, 업무시설(오피스텔)인지
• 재산세 과세가 주택분인지 건축물분인지
• 시가표준액(공시가격)이 1억원 이하인지
• 취득 시점이 2020년 8월 12일 전후인지
• 다른 주택 보유 수와 조정대상지역 여부
• 임대사업자 등록, 감면 요건 충족 여부

정리하면, 주거용 오피스텔이라고 해서 주택과 동일한 취득세 특례나 감면이 자동으로 적용되지는 않으며, 공부상 주택 등재 여부, 취득 시기, 재산세 과세 형태, 시가표준액, 다른 주택 보유 현황에 따라 세제혜택이 달라집니다. 실제 취득 전에는 관할 지방자치단체 세무부서에서 해당 오피스텔의 과세 형태와 감면 적용 가능 여부를 확인하는 것이 안전합니다.

최신 개정 사항을 별도로 확인해 보시는 것을 권장드립니다.