지구단위계획구역 내 나대지가 비사업용 토지에서 제외되는 기간은 어떻게 판단하나요?

지구단위계획구역 내 나대지라도, 지구단위계획 지정·고시로 인해 개발행위허가 등이 제한되어 사용이 금지되거나 제한된 기간은 비사업용 토지에서 제외되는 기간으로 봅니다.

1. 적용 근거와 판단 구조

• 「소득세법」 제104조의3 제2항 및 같은 법 시행령 제168조의14 제1항 제1호에 따르면, 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지는 그 사용이 금지 또는 제한된 기간 동안 비사업용 토지에서 제외되는 것으로 보아 비사업용 토지 해당 여부를 판정합니다.
• 지구단위계획구역 지정·고시로 개발행위허가 등이 제한된 경우가 이에 해당할 수 있습니다(사전-2016-법령해석재산-0523, 2017.5.30. 참조).

2. 나대지의 비사업용 토지 판정 흐름

• 나대지·잡종지 등 기타 토지는 우선 사실상 지목이 기타토지인지 확인합니다.
• 그 다음, 해당 토지가 재산세 종합합산과세대상이 아닌 토지로서 기간기준을 충족하는지 봅니다. 재산세가 비과세·면제되거나, 별도합산과세 또는 분리과세 대상인 기간은 비사업용 토지에서 제외되는 기간으로 봅니다.
• 위 요건에 해당하지 않으면, 거주·사업관련 토지로서 기간기준에 적합한지를 추가로 검토합니다.

3. 기간기준 계산 시 유의할 점

• 비사업용 토지 판정은 양도 당시가 아니라 소유기간 중 일정 기간의 사용 형태를 기준으로 합니다.
• 기간 계산은 초일(취득일)은 불산입하고 말일(양도일)은 산입하는 방식이 적용됩니다.
• 소유기간이 5년 이상인 경우, 양도일 직전 5년 중 3년 이상, 양도일 직전 3년 중 2년 이상, 보유기간의 60% 이상 중 어느 하나에 해당하면 비사업용 토지에서 제외될 수 있습니다.

4. 지구단위계획 관련 실무 포인트

• 지구단위계획구역 지정·고시만으로 자동으로 비사업용 토지에서 제외되는 것은 아니고, 관련 법령에 따라 실제 사용이 금지·제한된 기간이 있어야 그 기간을 제외 기간으로 봅니다.
• 사용 금지·제한 기간이 끝난 뒤 다시 나대지 상태로 장기간 방치되면, 그 이후 기간은 비사업용 토지로 판단될 수 있습니다.
• 나대지의 경우 재산세 과세 구분(종합합산/별도합산/분리과세/비과세·면제)이 사업용 기간 판단에 직접 영향을 주므로, 해당 토지의 재산세 과세 이력도 함께 확인해야 합니다.

5. 추가로 확인할 사항

• 해당 나대지가 지구단위계획구역 지정·고시로 인해 구체적으로 어떤 행위(개발행위허가 등)가 제한되었는지
• 사용 금지·제한이 시작된 날짜와 해제된 날짜
• 보유기간 전체 중 실제 사업용 사용 기간과 나대지 방치 기간의 구분
• 해당 토지의 재산세 과세 구분과 과세 기간별 내역

위 사실관계에 따라 제외 기간이 달라지므로, 실제 사용 제한 기간과 재산세 과세 내역을 기준으로 비사업용 토지 해당 여부를 다시 계산해 보시는 것이 좋습니다.