대주주에게 주택을 제공하는 경우 세무상 어떤 불이익이 있나요?

대주주에게 주택을 제공하는 경우의 세무상 불이익은, 그 대주주가 법인의 출자임원(소액주주가 아닌 주주인 임원) 또는 그 친족에 해당하는지에 따라 크게 달라집니다.

• 출자임원 또는 그 친족에게 제공: 법인이 보유·임차한 주택을 출자임원이나 그 친족이 사용하면, 그 주택의 유지·관리비 등은 법인세상 손금으로 인정되지 않습니다. 또한 무상 또는 시가보다 낮은 임대료로 제공하면 시가와의 차액만큼 이익을 분여한 것으로 보아 부당행위계산부인이 적용될 수 있습니다. 이 경우 부인된 금액이 대표자 상여 등으로 소득처분되어 법인세뿐 아니라 해당 임원 개인의 종합소득세 부담까지 늘어날 수 있습니다.

• 비출자 임원·소액주주 임원·직원에게 제공: 이 경우에는 유지·관리비가 손금으로 인정될 수 있고, 임대료가 시가에 미달하더라도 부당행위계산부인이 적용되지 않을 수 있습니다. 다만 비과세 근로소득으로 보는 사택으로 보려면 사용자가 소유 또는 직접 임차하여 무상·저가로 제공하는 등 일정 요건을 갖춰야 합니다.

• 대주주 개인 간 주택 거래: 대주주와 특수관계인 간 주택을 시가보다 낮게 사거나 높게 파는 경우에는 저가양수·고가양도에 따른 증여이익이 발생할 수 있고, 타인의 주택을 무상 사용하거나 무상 담보로 이용하는 경우에도 증여세 과세 문제가 생길 수 있습니다.

실무에서는 해당 대주주가 출자임원인지, 소액주주 임원인지, 단순 주주인지, 주택이 법인 소유인지 임차인지, 임대료가 시가에 미치는지를 먼저 구분해야 하고, 사택 요건 충족 여부와 소득처분 방향도 함께 검토하는 것이 좋습니다. 최신 개정 사항은 별도로 확인해 보시는 것을 권장드립니다.