1년 거치 예정이고 29년은 체증식 상환 예정인 경우 주택담보대출 이자 소득공제를 받을 수 있나요?

1년 거치 후 29년 체증식 상환 예정이라면, 비거치식 분할상환 요건 충족 여부가 핵심이며, 이 요건 충족 여부에 따라 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 가능 여부와 공제한도(연 600만원·1,800만원·2,000만원)가 달라집니다.

결론부터

• 거치기간이 1년 이내이고, 거치기간 종료 후 상환기간 말일까지 매년 일정 금액 이상을 상환하는 구조라면 비거치식 분할상환으로 볼 여지가 있습니다.
• 다만 체증식 상환은 매년 상환액이 늘어나는 방식이므로, 법에서 정한 매년 최소 상환액 기준을 실제 상환월수 기준으로 충족하는지 별도로 확인해야 합니다. 단순히 “29년 동안 갚는다”는 것만으로 비거치식 분할상환 요건이 자동 충족되지는 않습니다.

비거치식 분할상환 판단 기준

• 상환기간 중 이자만 상환하는 기간(거치기간)이 1년 이내여야 합니다.
• 거치기간 종료일이 속하는 과세기간부터 상환기간 말일이 속하는 과세기간까지 매년 다음 금액 이상을 상환해야 합니다.
  • (차입금의 100분의 70 ÷ 상환기간 연수) × (해당 과세기간의 차입금 상환월수 ÷ 12)
• 상환기간 연수 중 1년 미만의 기간은 1년으로 봅니다.

체증식 상환에서 특히 확인할 점

• 위 산식은 해당 과세기간의 실제 상환월수에 비례하므로, 첫해나 상환 초반처럼 상환액이 적은 구간이 기준을 밑돌면 그 과세기간에는 비거치식 분할상환 요건 충족이 어려울 수 있습니다.
• 체증식이라 하더라도 매년 위 산식 이상을 상환하도록 설계되어 있는지, 실제 상환 스케줄이 그 기준을 만족하는지 확인해야 합니다.
• 거치기간이 1년을 초과하면 비거치식 분할상환 요건 자체를 충족하기 어렵습니다.

공제한도에 미치는 영향

• 상환기간 15년 이상 + 고정금리 및 비거치식 분할상환 모두 충족: 연 2,000만원
• 상환기간 15년 이상 + 고정금리 또는 비거치식 분할상환 중 하나만 충족: 연 1,800만원
• 상환기간 15년 이상 + 그 밖의 대출(변동금리·거치식 등): 연 800만원
• 상환기간 10년 이상~15년 미만 + 고정금리 또는 비거치식 분할상환: 연 600만원

즉, 29년 상환이라면 상환기간은 15년 이상이므로, 고정금리 여부와 비거치식 분할상환 요건 충족 여부에 따라 한도가 800만원, 1,800만원, 2,000만원 중 하나로 갈립니다.

함께 확인할 기본 요건

• 공제 대상자는 무주택 또는 1주택 보유 세대의 세대주(세대주가 주택 관련 공제를 받지 않으면 세대원 가능)인 근로자여야 합니다.
• 취득 당시 주택 기준시가가 6억원 이하인 주택을 취득하기 위해, 주택 소유권 이전등기·보존등기일부터 3개월 이내에 차입한 차입금이어야 합니다.
• 과세기간 종료일 현재 2주택 이상 보유이면 적용하지 않습니다.
• 차입금 채무자가 해당 저당주택 소유자여야 하며, 요건을 충족하지 못하게 되면 그 사유가 발생한 날부터 공제를 적용하지 않습니다.

실무상 확인 필요 사항

• 대출계약서상 거치기간, 금리유형(고정/변동), 금리 변경 주기, 상환방식(체증식 여부), 매년 상환액 스케줄을 확인해야 합니다.
• 체증식 상환의 경우 매년 실제 상환액이 위 산식 이상인지를 상환월수 기준으로 따져봐야 하며, 이는 대출 조건과 상환 실적에 따라 달라질 수 있습니다.

최신 개정 사항을 별도로 확인해 보시는 것을 권장드립니다.