2022년 3월 15일에 조정대상지역 아파트를 7억 8천만 원에 매수하고 전세보증금 3억 8천만 원에 계약한 경우 상생임대주택 요건에 해당하나요?

2022년 3월 15일에 조정대상지역 아파트를 7억 8천만 원에 매수하고 전세보증금 3억 8천만 원에 계약한 경우, 상생임대주택 특례(소득세법 시행령 제155조의3)를 적용받으려면 이후 체결하는 상생임대차계약이 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일 사이에 체결되고, 직전임대차계약 대비 임대료 증가율이 5% 이하이며, 직전임대차계약 임대기간 1년 6개월 이상, 상생임대차계약 임대기간 2년 이상 요건을 모두 충족해야 합니다.

1. 이 사례에서 먼저 확인할 점

• 2022년 3월 15일 매수 후 체결한 전세보증금 3억 8천만 원 계약은 주택 취득 후 처음 체결한 임대차계약이라면 직전임대차계약이 될 수 있습니다.
• 다만 주택 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 직전임대차계약에서 제외되므로, 매수 시 기존 세입자의 계약을 그대로 승계한 것인지, 새로 새로 체결한 계약인지가 중요합니다.

2. 상생임대차계약 해당 여부의 핵심

• 상생임대차계약은 직전임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료 증가율이 5%를 초과하지 않는 계약입니다.
• 보증금만 있는 계약과 보증금·월세가 섞인 계약은 환산보증금으로 바꿔 비교합니다.
  • 환산보증금 = 임대보증금 + (월임대료 × 12) ÷ 전환 산정률
  • 전환 산정률은 「주택임대차보호법」 제7조의2에 따른 월차임 전환 시 산정률로, 시행령상 연 2퍼센트입니다.
• 직전임대차계약 기간 중 보증금 반환이나 월세 변경 등이 있었다면 변경 후 금액이 5% 판정의 기준이 됩니다.

3. 이 사례의 계산 구조 예시

• 직전임대차계약이 보증금 3억 8천만 원, 월세 0원이라면 환산보증금은 3억 8천만 원입니다.
• 이후 갱신·신규 계약에서 보증금을 올리거나 월세를 추가하면, 위 산식으로 계산한 환산보증금 증가율이 5% 이하인지로 판단합니다.
• 예를 들어 보증금 3억 8천만 원을 그대로 두고 월세 10만 원을 추가하면 환산보증금 기준으로 증가폭이 커져 5%를 초과할 수 있습니다.

4. 함께 충족해야 할 요건

• 상생임대차계약은 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결하고 임대를 개시해야 합니다.
• 직전임대차계약에 따른 임대기간이 1년 6개월 이상이어야 합니다.
• 상생임대차계약에 따른 임대기간이 2년 이상이어야 합니다.
• 임대기간은 월력에 따라 계산하고 1개월 미만은 1개월로 봅니다.
• 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하면 새 계약의 임대기간을 합산할 수 있습니다.

5. 적용 효과

• 위 요건을 모두 갖춘 상생임대주택을 양도하면, 1세대 1주택 비과세나 장기보유특별공제, 거주주택 비과세를 적용할 때 거주기간 제한을 받지 않을 수 있습니다.
• 다만 이는 양도일 현재 1세대 1주택 등 다른 비과세 요건과도 함께 맞아야 합니다.

6. 결론

• 2022년 3월 15일 매수 후 전세보증금 3억 8천만 원 계약만으로는 상생임대주택 특례 해당 여부를 단정할 수 없고, 이후 체결하는 계약이 특례기간 내에 있는지, 직전임대차계약 대비 5% 이하 증가인지, 각 임대기간 요건을 충족하는지를 함께 확인해야 합니다.
• 특히 보증금·월세 전환이 있으면 환산보증금 기준으로 5% 초과 여부를 계산해야 하며, 직전임대차계약의 실제 기준 금액도 정확히 확인해야 합니다.