토지거래허가구역 내 도시형생활주택 매수 시 실거주 의무가 있나요?

토지거래허가구역(흔히 ‘토허제 지역’)에서 도시형생활주택을 매수하는 경우, 아파트형 도시형생활주택이라면 허가 대상이 될 수 있고, 허가를 받으려면 원칙적으로 실거주(자기 거주용 주택용지) 목적이 있어야 합니다.

1. 허가 대상 여부

• 토지거래허가구역에서는 허가구역 내 토지의 소유권·지상권을 유상 이전·설정하는 계약(예약 포함)을 체결하려면 계약 전에 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 합니다.
• 도시형생활주택이라고 해서 무조건 허가가 면제되는 것은 아니며, 아파트형 도시형생활주택은 허가 대상이 될 수 있습니다.
• 허가 대상 여부는 ‘도시형생활주택’이라는 이름보다 해당 토지의 용도지역과 면적 기준으로 판단합니다.
• 공동주택(아파트 등)은 대지지분(토지면적 × 대지권 비율) 으로 면적 기준을 따지는 것이 실무상 중요합니다.

2. 실거주 요건

• 허가의 핵심 기준 중 하나는 자기의 거주용 주택용지로 이용하려는 경우입니다.
• 즉, 실거주 목적이 아닌 투자·임대 목적의 매수는 원칙적으로 허가가 나오기 어렵습니다.
• 허가를 받아 취득한 경우에는 허가일로부터 일정 기간 내 입주 및 실거주 의무가 붙을 수 있습니다.

3. 이용의무 기간

• 허가받은 목적대로 이용해야 하는 기간은 허가 목적에 따라 달라집니다.
• 자기 거주용 주택용지 목적(가목) 등으로 허가를 받은 경우에는 토지 취득일부터 2년이 기본 이용의무 기간입니다.
• 그 밖의 목적(개발사업 시행 등)은 4년 또는 5년 등으로 더 길어질 수 있습니다.

4. 임차인이 있는 경우 등 예외·유예

• 원칙적으로 임대차계약이 남아 있으면 허가가 제한될 수 있습니다.
• 다만, 일정 요건을 충족하면 실거주 의무를 임대차 종료 시점까지 유예하는 임시특례가 적용된 사례가 있습니다.
• 이 특례는 조정대상지역 위치, 임대·전세권 설정 여부, 계약 종료일, 주택 보유기간, 무주택세대 구성원 요건, 신청기한 등 여러 조건을 모두 충족해야 하므로, 현재 거래하려는 물건과 본인 상황에 맞는지 별도로 확인해야 합니다.

5. 허가를 받지 않으면 생기는 문제

• 허가 없이 체결한 토지거래계약은 효력이 발생하지 않습니다.
• 허가 없이 계약하거나 부정한 방법으로 허가받으면 형사처벌 및 행정제재 대상이 될 수 있습니다.

6. 실무상 확인할 순서

• 해당 주택의 용도지역(주거·상업·공업·녹지 등) 확인
• 대지지분 기준 면적이 허가 면제 면적 이하인지 확인
• 매수 목적이 자기 거주용에 해당하는지 정리
• 임차인이 있는 경우 임대차 종료 시점, 무주택 요건, 신청기한 등 특례 요건 확인
• 관할 구청(토지거래허가 담당)에 해당 물건 기준으로 허가 대상 여부와 실거주 의무를 사전 확인

정리하면, 도시형생활주택이라도 아파트형이면 허가 대상이 될 수 있고, 허가를 받으려면 실거주 목적이 있어야 하며, 취득 후에는 일정 기간 실거주 의무가 따를 수 있습니다. 따라서 매수 전에 해당 주택의 용도지역·대지지분, 본인의 거주 계획, 임차인 유무까지 함께 확인하는 것이 필요합니다.