부동산 수용보상금을 받으면 부가가치세와 소득세 신고 시 어떻게 처리해야 하나요?

수용보상금은 그 성격에 따라 부가가치세와 소득세 처리 방식이 달라집니다. 핵심은 보상금이 어떤 손실·권리를 보전하는지를 구분하는 것입니다.

부가가치세 처리

• 공익사업 시행자에게 토지·건물 등을 양도하고 받는 보상금은 원칙적으로 재화의 공급에 해당할 수 있습니다.
• 다만 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 등에 따른 수용절차에서 수용대상 재화의 소유자가 대가를 받는 경우는 재화의 공급으로 보지 않아 부가가치세가 과세되지 않습니다.
• 건물 수용 시 건물소유자가 건물을 철거하기로 약정하고 보상금을 받는 경우처럼, 철거 책임과 계약관계에 따라 과세 여부가 달라질 수 있으므로 사실판단이 필요합니다.
• 재화 또는 용역의 공급과 직접 관계없이 받는 이주보상비·영업손실보상금 등은 부가가치세 과세대상이 아닙니다.

소득세 처리

• 토지 등 부동산 자체에 대한 보상금은 실질적으로 자산을 양도한 것과 같으므로 양도소득세 신고·납부 대상입니다.
• 영업손실보상금, 휴·폐업보상, 이전보상 등 사업과 관련해 감소되는 소득이나 손실을 보전하기 위해 받는 보상금은 해당 사업의 사업소득 총수입금액에 산입합니다. 법인의 경우 익금에 산입합니다.
• 사업장시설 이전보상금 중 이전이 불가능한 시설에 대한 대체취득보상금은 간편장부대상자 등 일정 경우 총수입금액에 산입하지 않을 수 있습니다.
• 수용보상금을 받은 후 이의신청이나 행정소송으로 보상금이 증액되면, 증액보상금 수령일(공탁일)이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 과세표준 수정신고서를 제출하고 추가 자진납부하면 신고·납부불성실가산세가 적용되지 않을 수 있습니다.

대토보상 등 특례

• 공익사업 시행자에게 사업인정고시일부터 소급해 2년 이전에 취득한 토지등을 양도하고, 그 대금을 해당 사업으로 조성한 토지로 보상받는 경우(대토보상) 일정 요건 아래 양도소득세의 100분의 40에 상당하는 세액을 감면받거나 과세를 이연받을 수 있습니다.
• 대토보상으로 감면·과세이연을 받은 뒤 현금보상으로 전환되거나 대토를 3년 이내에 증여·상속·양도하는 등의 사유가 발생하면 감면·이연받은 세액과 이자상당액을 양도소득세로 신고·납부해야 합니다.

확인할 점

• 보상금이 토지·건물 대가인지, 영업손실·시설이전·기타 손실 보상인지 구분해야 합니다.
• 건물 수용의 경우 철거 책임과 계약관계에 따라 부가가치세 과세 여부가 달라질 수 있습니다.
• 대토보상, 채권보상, 1세대1주택 비과세 등 적용 가능 여부는 취득시기·보유기간·사업종류·보상방식에 따라 달라지므로 개별 사실 확인이 필요합니다.

최신 개정 사항을 별도로 확인해 보시는 것을 권장드립니다.