건물재평가로 인한 건물증가분에 대한 감가상각비 소득조정은 어떻게 하나요?

기업회계기준에 따라 건물을 재평가해 장부가액이 늘어난 경우, 그 평가증가액은 법인세법상 원칙적으로 인정되지 않으므로 평가 전 장부가액을 기준으로 감가상각비를 계산하고, 회계상 인식한 재평가 관련 감가상각비는 손금불산입(유보)으로 소득조정합니다.

1. 평가증가액의 세무 처리 원칙

• 법인이 보유 자산의 장부가액을 증액(감가상각 제외)한 경우, 평가일이 속하는 사업연도와 그 이후 사업연도의 소득금액 계산에서 해당 자산의 장부가액은 평가 전 가액으로 봅니다.
• 다만 보험업법 등 법률에 따른 평가증이나 재고자산 등 대통령령으로 정하는 평가는 예외로 인정됩니다.

2. 재평가 건물 증가분의 소득조정 순서

• 회계상 재평가증가액을 반영해 장부가액을 올렸다면, 먼저 평가증가액에 해당하는 부분을 손금산입(유보)으로 줄여 장부가액을 평가 전 가액으로 되돌리는 조정을 합니다.
• 이후 회사가 계상한 감가상각비 중 재평가증가액에 대응하는 감가상각비 부분을 우선 손금불산입(유보)합니다.
• 그 나머지 감가상각비에 대해 세법상 상각범위액과 비교해 시부인 계산(손금산입/손금불산입)을 합니다.

3. 상각범위액 계산의 기초

• 감가상각범위액은 평가 전 장부가액을 기준으로 계산합니다.
• 감가상각과 평가증을 함께 한 경우에는 먼저 감가상각을 한 뒤 평가증을 한 것으로 보아 상각범위액을 계산합니다.
• 감가상각이 종료되는 자산의 경우 취득가액의 100분의 5와 1천원 중 적은 금액을 장부가액으로 하고, 그 금액은 손금에 산입하지 않습니다.

4. 실무에서 자주 혼동하는 점

• 재평가차익은 법인세법상 익금에 넣지 않는 평가이익의 예외로 보기 어렵기 때문에, 회계상 기타포괄손익으로 인식했더라도 세무상으로는 익금산입과 손금산입을 함께 하는 양편조정으로 손익에 영향이 없도록 처리하는 것이 일반적입니다.
• 건물을 매각하거나 폐기할 때는 그동안 유보로 남겨둔 재평가 관련 금액을 정리해 익금산입(유보) 등으로 조정합니다.

5. 확인해 두면 좋은 사항

• 재평가가 보험업법 등 법률에 따른 평가증인지, 아니면 기업회계기준에 따른 임의평가증인지에 따라 처리 방식이 달라집니다.
• 재평가 후 내용연수가 변경된 경우에는 평가 전 내용연수와 상각범위액 계산 기준을 어떻게 적용할지 별도로 검토해야 합니다.
• 재평가증가액에 대한 감가상각비 손금불산입액은 관련 계산식(예: 시가초과부인액 잔액 ÷ 감가상각 전 장부가액 × 회사 계상 감가상각비)을 준용해 산정하는 방식이 참고됩니다.

요약하면, 건물재평가로 늘어난 부분은 세무상 장부가액으로 인정되지 않으므로 평가 전 장부가액 기준으로 감가상각비를 계산하고, 재평가증가액에 해당하는 감가상각비는 우선 손금불산입(유보)한 뒤 나머지 감가상각비에 대해 상각범위액 범위 내에서 손금산입 여부를 조정하는 것이 핵심입니다.