2002년 개업한 상가건물 부동산임대업을 2026년 3월에 폐업할 때, 간이과세자인 경우 감가상각비나 건물 가액 등 매출에 포함시켜야 하는 금액이 있나요?

2002년에 개업한 상가건물 부동산임대업을 2026년 3월에 폐업하는 경우, 간이과세자였다면 폐업 시 남아 있는 건물 등 감가상각자산에 대한 부가가치세 간주공급(자가공급) 신고·납부 의무가 없을 가능성이 높습니다.

그 이유는 폐업 시 잔존재화 과세는 매입세액을 공제받은 재화를 전제로 하는데, 간이과세자는 일반적으로 매입세액을 공제받지 않기 때문입니다. 다만 아래 조건을 함께 확인해야 합니다.

• 폐업 시 잔존재화 과세 대상은 매입세액이 공제된 자기생산·취득재화입니다.
• 간이과세자는 재고 매입 시 매입세액을 공제받지 않는 것이 일반적이므로, 그 재화는 폐업 시 잔존재화 과세 대상에서 제외될 수 있습니다.
• 다만 간이과세 기간 중 매입세액을 공제받은 경우나, 일반과세자로 변경된 이력이 있는 경우에는 남아 있는 감가상각자산에 대해 간주공급 공급가액을 계산해야 할 수 있습니다.

건물 등 감가상각자산의 간주공급 공급가액은 다음 산식으로 계산합니다.

• 건물·구축물: 공급가액 = 취득가액 × (1 - 5/100 × 경과된 과세기간 수), 단 경과된 과세기간 수는 20을 초과하면 20으로 봅니다.
• 그 밖의 감가상각자산: 공급가액 = 취득가액 × (1 - 25/100 × 경과된 과세기간 수), 단 4를 초과하면 4로 봅니다.

여기서 경과된 과세기간 수는 부가가치세법 과세기간 단위로 계산하며, 폐업 시 과세기간은 폐업일이 속한 과세기간의 개시일부터 폐업일까지가 됩니다.

따라서 핵심은 간이과세자로만 있었는지, 중간에 일반과세자로 전환된 적이 있는지, 그리고 매입세액을 실제로 공제받았는지입니다. 이 부분에 따라 폐업 시 건물 가액을 매출에 포함시켜야 하는지, 부가가치세 신고 대상이 되는지가 달라집니다.

최신 개정 사항을 별도로 확인해 보시는 것을 권장드립니다.