정비구역으로 지정만 되고 아직 사업시행이 되지 않은 경우는 어떻게 되나요?

정비구역으로 지정·고시만 되고 아직 사업시행이 시작되지 않은 상태라면, 해당 구역은 정비구역으로서 법적 효력은 유지되지만, 사업이 실제로 진행되려면 조합설립·사업시행계획인가 등 후속 절차가 별도로 진행되어야 합니다.

1. 정비구역 지정의 효과

• 정비구역 지정·고시가 있으면 해당 구역과 정비계획 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상 지구단위계획 관련 사항은 같은 법상 지구단위계획구역·지구단위계획으로 결정·고시된 것으로 봅니다.
• 정비구역 지정·고시 후에는 그 구역 안에서 건축물 건축, 토지 분할, 건축물대장의 일반→집합 전환, 집합건축물대장의 전유부분 분할 등 일정한 행위를 하려면 시장·군수등의 허가를 받아야 합니다.
• 기본계획 공람 중인 정비예정구역이나 정비계획 수립 중인 지역에서는 비경제적 건축행위·투기 유입 방지를 위해 3년 이내(1년 범위 1회 연장 가능)로 위 행위들을 제한할 수 있습니다.

2. 사업이 안 진행될 때 해제 가능성

• 조합이 시행하는 재개발사업·재건축사업이라면, 정비구역 지정·고시일부터 일정 기간 안에 다음 단계를 진행하지 않으면 원칙적으로 정비구역등을 해제하여야 합니다.
  • 지정·고시일부터 2년이 되는 날까지 추진위원회 구성승인을 신청하지 않은 경우
  • 지정·고시일부터 3년이 되는 날까지 조합설립인가를 신청하지 않은 경우
  • 추진위원회 승인일(일정 경우 지정·고시일로 봄)부터 2년이 되는 날까지 조합설립인가를 신청하지 않은 경우
  • 조합이 조합설립인가를 받은 날부터 3년이 되는 날까지 사업시행계획인가를 신청하지 않은 경우
• 토지등소유자가 직접 시행하는 재개발사업은 지정·고시일부터 5년이 되는 날까지 사업시행계획인가를 신청하지 않으면 해제 대상이 됩니다.
• 다만 위 기간은 토지등소유자(조합이 설립된 경우 조합원)가 30% 이상 동의로 연장을 요청하거나, 사업 추진 상황상 존치가 필요하다고 인정되면 2년 범위에서 연장하여 해제하지 않을 수 있습니다.

3. 직권 해제 가능성

• 지정권자는 사업 시행으로 토지등소유자에게 과도한 부담이 예상되거나, 추진 상황상 지정 목적을 달성할 수 없다고 인정되는 경우 지방도시계획위원회(재정비촉진지구면 도시재정비위원회) 심의를 거쳐 직권으로 정비구역등을 해제할 수 있습니다.
• 토지등소유자 30% 이상(추진위원회가 구성되지 않은 구역 등 일정 경우)이 해제를 요청하거나, 추진위원회 구성·조합 설립에 동의한 토지등소유자의 일정 비율 이상, 또는 토지등소유자 과반수의 해제 요청이 있는 경우에도 직권 해제 사유가 될 수 있습니다.

4. 해제되면 무엇이 바뀌는지

• 정비구역등이 해제되면 정비계획으로 변경된 용도지역·정비기반시설 등은 원칙적으로 정비구역 지정 이전 상태로 환원된 것으로 봅니다.
• 정비구역등 해제·고시가 있으면 추진위원회 구성승인 또는 조합설립인가는 취소된 것으로 보고, 시장·군수등이 그 내용을 공보에 고시합니다.
• 이 경우 해당 추진위원회나 조합이 사용한 비용의 일부를 시·도조례로 정하는 범위에서 보조받을 수 있는 절차가 마련되어 있습니다.

5. 실무상 확인할 점

• 현재는 “지정만 된 상태”인지, 추진위원회 승인·조합설립인가 단계까지 갔는지, 사업시행계획인가 신청 이력이 있는지에 따라 해제 여부와 기한이 달라집니다.
• 구역이 재정비촉진지구인지, 공공재개발사업·공공재건축사업 관련 특례가 적용되는지에 따라서도 절차와 해제 요건이 달라질 수 있습니다.
• 행위제한 허가, 조합원 모집 금지(지역주택조합 조합원 모집 금지 등), 국·공유지 처분 제한 같은 규제도 지정·고시 이후 계속 적용될 수 있으므로, 실제 사업 진행 여부와 별개로 개별 행위의 가능 여부는 별도로 확인해야 합니다.

정리하면, 정비구역 지정만 있고 사업시행이 안 된 상태는 사업은 아직 시작되지 않았지만 구역 지정 효과와 행위제한은 남아 있고, 정해진 기간 안에 후속 절차가 없으면 해제 대상이 될 수 있는 단계입니다. 구체적인 해제 가능 시점이나 현재 구역의 상태는 해당 정비구역의 지정·고시일, 추진위원회·조합 진행 경과, 사업 시행 방식(조합·토지등소유자·공공시행자·지정개발자 등)을 함께 확인해야 판단할 수 있습니다.