무단 용도변경 건축물을 합법적으로 양성화하려면 어떻게 해야 하나요?

무단 용도변경 건축물은 원칙적으로 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」에 따른 양성화(합법화) 대상이 아닙니다. 해당 특별법은 건축법상 허가·신고 없이 신축하거나 대수선한 건축물, 또는 허가·신고 후 사용승인을 받지 못한 건축물을 대상으로 하며, 건축법 제19조에 따른 용도변경은 적용 범위에서 제외되기 때문입니다. 따라서 무단 용도변경 상태를 그대로 양성화하는 방식은 일반적으로 인정되지 않습니다.

다만, 현재 사용 상태와 건축물대장상 용도가 달라 문제가 되는 경우에는 다음과 같은 방식으로 적법화를 검토할 수 있습니다.

1. 용도변경 허가 또는 신고 절차 진행

• 건축법 제19조에 따라 사용승인을 받은 건축물의 용도를 변경하려면 변경하려는 용도의 건축기준에 맞게 해야 합니다.
• 같은 시설군 안에서 용도를 변경하는 경우에는 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 건축물대장 기재내용 변경을 신청해야 합니다.
• 시설군이 달라지는 경우에는 상위군으로의 변경은 허가 대상, 하위군으로의 변경은 신고 대상이 될 수 있습니다. 이때 허가 또는 신고 시 수수료가 발생할 수 있습니다.

2. 현행 기준에 맞는 경우 별도 인허가 검토

• 위반건축물이 현행 건축법령상 건축기준 및 다른 관계 법령에는 적합하지만 허가·신고 절차만 누락된 경우라면, 고발이나 이행강제금 부과 등 행정조치를 선행한 뒤 새로운 건축허가 절차를 통해 적법화를 검토할 수 있습니다.
• 다만 이는 용도변경 자체를 자동으로 합법화하는 것이 아니라, 현행 기준에 맞는 범위에서 다시 인허가 절차를 밟는 방식입니다.

3. 위반건축물 관리 및 시정 가능성 확인

• 허가권자는 건축법 또는 그에 따른 명령·처분에 위반되는 대지나 건축물에 대해 허가·승인 취소, 공사 중지, 해체·개축·증축·수선·용도변경·사용금지·사용제한 등 필요한 조치를 명할 수 있습니다.
• 위반내용은 건축물대장에 기재될 수 있고, 허가권자는 실태조사를 할 수 있습니다.
• 영리 목적의 위반이나 상습적 위반 등 일정한 경우에는 이행강제금이 탄력적으로 부과될 수 있으므로, 위반 유형과 면적, 소유관계 등을 함께 확인해야 합니다.

4. 집합건물인 경우 추가 제한 확인

• 집합건물 중 구분점포는 판매시설 및 운수시설 용도 외의 다른 용도로 변경할 수 없으므로, 해당 건물 유형에 해당하는지 먼저 확인해야 합니다.

주의할 점은 다음과 같습니다.

• 무단 용도변경은 건축주의 의지에 따라 시정이 비교적 용이한 위반 유형으로 볼 수 있어, 특별법상 양성화 대상에서 제외되어 있습니다.
• 양성화나 적법화 가능 여부는 건축물대장, 기존 허가·사용승인 자료, 현장 상태, 관할 행정청의 기준, 관련 조례 등에 따라 달라질 수 있습니다.
• 용도변경 과정에서 구조·안전·피난·방화, 대지와 도로, 주차장 등 다른 건축기준이나 관계 법령 위반이 함께 문제 될 수 있으므로, 실제 사용현황과 공부상 현황을 함께 검토해야 합니다.

실무적으로는 현재 용도변경하려는 용도가 어느 시설군에 속하는지, 상위군 변경인지 하위군 변경인지, 같은 시설군 내 변경인지부터 확인한 뒤, 허가·신고 또는 건축물대장 변경신청 중 어떤 절차가 필요한지 관할 허가권자에게 확인하는 것이 필요합니다. 현행 기준에 맞지 않는 부분이 있다면 그 보완 가능성도 함께 검토해야 합니다.