상속등기가 되지 않은 부동산에 대해 가압류 기입등기를 하려면 먼저 어떤 절차를 거쳐야 하나요?

상속등기가 되지 않은 부동산에 가압류 기입등기를 하려면, 원칙적으로 먼저 채권자대위권에 따라 상속인 앞으로 상속등기를 마친 뒤 가압류 기입등기 촉탁을 해야 합니다.

• 대위상속등기 선행이 필요한 경우: 상속이 개시된 뒤 상속인 명의로 등기가 아직 안 된 부동산은 등기부상 등기의무자가 피상속인(망인)으로 남아 있어, 가압류 기입등기를 바로 촉탁하기 어렵습니다. 이때는 채권자가 민법 제404조(채권자대위권)와 부동산등기법 제28조에 따라 대위원인을 증명하는 서면(가압류 결정문 정본·등본, 집행력 있는 정본 등)과 상속 증명서류를 첨부해 단독으로 대위상속등기를 신청한 다음, 그 등기가 마쳐진 뒤 가압류 기입등기 촉탁을 진행하는 것이 일반적입니다.
• 대위상속등기 없이 가능한 예외: 피상속인 생전의 원인행위(예: 매매 등)로 생긴 등기청구권을 보전하기 위한 처분금지가처분을 신청하는 경우, 법원이 가처분을 인용하고 등기부에 등기의무자를 ‘망 ○○○의 상속인 ○○○’처럼 상속관계를 표시해 기입등기 촉탁을 하면 별도 대위상속등기 없이 바로 가처분 기입등기를 할 수 있습니다.
• 대위원인 기재와 첨부서면: 대위상속등기 신청 시 대위원인은 “○년 ○월 ○일 ○○지방법원의 가압류 결정”처럼 적고, 대위원인증서(가압류 결정 정본·등본 등)를 첨부합니다. 근저당권자가 임의경매를 위해 대위상속등기를 하는 경우에는 대위원인을 “근저당권 실행을 위한 경매에 필요함”으로 적고, 해당 부동산 등기부등본을 첨부하되 실무상 일정 요건 아래 첨부를 생략할 수 있습니다.
• 실무상 시간 문제: 가압류나 경매 신청 시 등기 완료까지 시간이 걸릴 수 있어, 신청서 부본과 등기접수증을 임시로 제출하고 등기부는 완료 후 추가 제출하는 방식으로 진행하기도 합니다.
• 비용 문제: 대위상속등기에 든 취득세 등 공과금은 원칙적으로 강제집행을 직접 목적으로 지출한 비용이 아니어서 집행비용으로 배당받기 어렵고, 별도 소송(채권자대위권 행사에 따른 위임비용 상환청구 등)으로 회수를 검토해야 합니다. 다만 실무상 집행준비비용 등으로 보아 집행비용에 산입하는 사례도 있습니다.
• 상속포기 등 변수: 대위상속등기 전·후에 상속포기가 있으면 등기명의가 달라질 수 있으므로, 포기 사실을 간과한 경우 등기를 바로잡거나 새로 신청해야 할 수 있습니다. 특히 채무자 측 상속인의 포기가 있으면 채권자 입장에서 절차가 복잡해질 수 있습니다.

정리하면, 상속등기 없는 부동산에 가압류 기입등기를 하려면 먼저 대위상속등기를 하는 것이 원칙이고, 피상속인 생전 원인행위에 기한 등기청구권 보전을 위한 처분금지가처분처럼 법원이 상속관계를 표시해 촉탁하는 경우에만 예외적으로 대위상속등기 없이 기입등기가 가능합니다.