건축물대장과 등기부등본은 어떤 차이가 있나요?

건축물대장과 등기부등본은 관리 기관과 주된 목적이 서로 다른 부동산 공적장부입니다. 건축물대장은 건물의 물리적 현황과 관리 상태를 확인하는 문서이고, 등기부등본은 부동산의 소유권·권리관계를 확인하는 문서입니다. 따라서 건물의 구조·용도·면적 같은 물리적 사항은 건축물대장을 기준으로 보고, 소유자나 저당권·가압류 같은 권리관계는 등기부등본을 기준으로 보는 것이 원칙입니다.

1. 건축물대장

• 관리 기관: 지방자치단체(시·군·구청)
• 주된 내용: 건물의 주소, 구조, 용도, 층수, 면적, 소유자 현황, 사용승인 여부, 위반건축물 여부 등
• 목적: 건축물의 현황 파악과 유지·관리, 건축정책 기초자료 활용
• 열람: 정부24 등에서 무료 열람이 가능합니다.

2. 등기부등본(등기사항전부증명서)

• 관리 기관: 법원(등기소)
• 주된 내용: 표제부(건물의 물리적 표시), 갑구(소유권 및 소유권 관련 사항), 을구(저당권·가압류·가처분 등 권리 제한 사항)
• 목적: 부동산의 소유권 및 권리관계 확인
• 열람: 인터넷등기소 등에서 수수료를 내고 열람·출력할 수 있습니다.

3. 내용이 서로 다를 때 보는 기준

• 건물의 면적·용도·구조 같은 물리적 현황은 건축물대장이 우선입니다. 건축물대장이 먼저 작성되고 그 내용이 등기부 표제부에 반영되기 때문입니다.
• 소유자나 권리관계(저당권, 가압류 등)는 등기부등본이 우선입니다. 소유권 변동이 생기면 법원이 이를 반영하지만, 건축물대장 소유자 정리보다 늦어질 수 있어 두 문서의 소유자가 일시적으로 다를 수 있습니다. 이 경우 등기부상의 소유자를 기준으로 판단합니다.

4. 실무상 주의할 점

• 건축물대장에 위반건축물로 표시되어 있으면 이행강제금 부과 가능성이나 전세보증보험 가입 제한 같은 불이익이 생길 수 있습니다.
• 등기부등본의 표제부 면적과 건축물대장 면적이 다르거나 용도가 다르게 적혀 있으면, 물리적 현황은 건축물대장을, 권리관계는 등기부등본을 각각 기준으로 확인해야 합니다.
• 두 문서는 작성 목적과 관리 기관이 달라서 내용이 항상 완전히 일치하지는 않으므로, 부동산 거래 시에는 둘 다 함께 확인하는 것이 안전합니다.

정리하면, 건축물대장은 건물의 현황과 물리적 스펙을 보는 문서이고, 등기부등본은 소유자와 권리관계를 보는 문서입니다. 물리적 사항은 건축물대장, 권리관계는 등기부등본을 우선 기준으로 삼으면 됩니다.