주택수 미포함 아파트 전매 시 취득세 감면 요건은 무엇인가요?

주택 수 산정에서 제외되는 주택·분양권·오피스텔이라고 해서 취득세가 자동으로 감면되는 것은 아닙니다. 주택 수 제외는 주로 1세대 다주택 중과, 법인 주택 중과 등 중과세율 적용 여부를 판단할 때 해당 주택 등을 소유주택 수에서 빼 주는 효과이며, 취득세 자체를 면제·경감하는 별도 감면과는 다른 개념입니다.

1. 주택 수 제외와 취득세 감면은 별개 규정입니다.

   • 지방세법 시행령 제28조의4 제6항은 1세대 주택 수를 산정할 때 특정 주택·조합원입주권·주택분양권·오피스텔을 소유주택 수에서 제외하도록 정하고 있습니다.
   • 여기에는 상속으로 취득한 주택 등으로서 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 것, 시가표준액 1억원 이하인 오피스텔·부속토지, 혼인한 사람이 혼인 전 소유한 주택분양권으로 주택을 취득하는 경우 다른 배우자가 혼인 전부터 소유한 주택, 일정 요건을 갖춘 신축 오피스텔 등이 포함됩니다.
   • 다만 이 제외 규정은 중과세 판단에서 주택 수를 줄일 수 있는지에 관한 것이고, 취득세 감면 요건을 직접 충족했다는 뜻은 아닙니다.

2. 취득세 감면을 받으려면 별도 감면규정의 요건을 충족해야 합니다.

   • 생애최초 주택 구입 취득세 감면(지방세특례제한법 제36조의3)은 취득일 현재 본인 및 배우자가 주택을 소유한 사실이 없고, 거주 목적으로 취득당시가액 12억원 이하인 주택을 유상거래로 취득하는 경우 등에 적용되며, 2028년 12월 31일까지 감면됩니다.
   • 감면 한도는 주택 유형에 따라 산출세액 200만원 이하 면제·초과 시 200만원 공제, 또는 전용면적 60제곱미터 이하·취득당시가액 3억원(수도권 6억원) 이하인 공동주택(아파트 제외)·도시형 생활주택·다가구주택 등 일정 소형주택은 300만원 이하 면제·초과 시 300만원 공제로 나뉩니다.
   • 출산·양육을 위한 주택 취득 감면(지방세특례제한법 제36조의5)은 2024년 1월 1일부터 2025년 12월 31일까지 출산한 부모가 자녀와 상시 거주할 목적으로 출산일부터 5년 이내 또는 출산일 전 1년 이내에 12억원 이하 주택을 취득하는 경우 최대 500만원 한도로 감면됩니다.
   • 전세사기피해자 지원을 위한 감면(지방세특례제한법 제36조의4)은 전세사기피해자가 전세사기피해주택을 취득하는 경우 산출세액 200만원 이하 면제, 초과 시 200만원 공제로 2026년 12월 31일까지 적용됩니다.

3. 감면 후 사후관리 요건을 지키지 못하면 감면된 취득세가 추징될 수 있습니다.

   • 생애최초 감면은 취득일부터 3개월 이내에 상시 거주를 시작하지 않거나, 3개월 이내에 추가로 주택을 취득하는 경우, 해당 주택에 상시 거주한 기간이 3년 미만인 상태에서 매각·증여(배우자에게 지분 매각·증여는 제외)하거나 임대 등 다른 용도로 사용하는 경우 추징될 수 있습니다.
   • 출산·양육 감면도 취득일(출산일 전 취득이면 출산일)부터 3개월 이내에 자녀와 상시 거주를 시작하지 않거나, 상시 거주 기간이 3년 미만인 상태에서 매각·증여하거나 임대 등 다른 용도로 사용하면 추징될 수 있습니다.
   • 정당한 사유 없이 거주 시작을 지연한 경우 등이 추징 예외 사유로 인정될 수 있으나, 이는 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.

4. 분양권 전매나 주택 수 제외만으로 취득세 감면이 된다고 보기는 어렵습니다.

   • 분양권 상태에서는 아직 주택이 아니라 주택분양권에 해당하므로, 주택 유상거래 취득세율이나 주택 관련 취득세 감면 규정을 그대로 적용한다고 단정할 수 없습니다.
   • 실제 주택을 취득하는 시점에 취득가액, 주택 수, 취득 주체, 조정대상지역 여부, 법인 취득 여부 등에 따라 일반세율 또는 중과세율이 적용될 수 있습니다.

따라서 주택 수 미포함 여부만 확인할 것이 아니라, 실제 취득하려는 주택·분양권·오피스텔이 어떤 취득세 감면규정의 대상인지, 취득 시기와 가액·면적·지역·거주 목적 요건을 충족하는지, 감면 후 추징 사유에 해당하지 않는지를 함께 확인해야 합니다. 구체적인 적용 여부는 취득 시점, 소유 현황, 해당 주택의 유형에 따라 달라질 수 있으므로 관련 요건을 기준으로 별도로 확인하시는 것이 좋습니다.

최신 개정 사항을 별도로 확인해 보시는 것을 권장드립니다.